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不动产登记概论 第七章　 不动产登记的一般程序 不动产登记程序是指不动产登记机关及相关当事人在办理不动产登 记活动中所遵循的规则。 该规则构成了不动产登记程序法的核心内容。 其通过规范登记申请人的申请行为， 以及不动产登记机关的登记行为等， 确保形成的不动产物权之权利表象———登记与实体权利的一致性。 因不 动产登记属于基于法律行为之不动产物权变动的效力要件， 其登记程序 常常因登记申请人之申请所启动， 故本章以其作为不动产登记程序的一 般程序予以论述。 第一节　 不动产登记程序的原则 一　 申请原则 不动产登记程序须依申请而启动。 申请是指申请人依法向不动产登 记机关提出不动产物权变动之登记请求的意思表示。 基于法律行为的不 动产物权变动， 须经登记方发生变动之效力， 而对于当事人间的不动产 物权变动， 不动产登记机关在没有法律明确规定时， 不得依职权进行登 记， 更不得以 “强制登记” ———即不登记， 不发生物权变动之效力为由 进行干预。 因为 “强制登记” 仅指法律规定的不动产物权变动法律效果， 而非不动产登记机关主动登记的依据。 不动产物权变动这一法律关系的 形成， 是依据当事人的意思产生的， 旨在发生特定的不动产物权变动效 果。 那么其所预期的不动产物权变动法律效果亦应由当事人自主决定 （这当然包括不登记的风险）， 即利用当事人的能动性使其权利变动之效 果为法律秩序所认可， 这是符合民事活动中的私法自治原则的。 所以不 动产登记程序须经不动产物权变动当事人申请方可启动， 由申请引致不 动产登记机关的登记行为。 这是不动产登记程序所遵循的原则之一。 第七章　 不动产登记的一般程序 １８５ 二　 登记同意原则 基于法律行为的不动产物权变动， 要求当事人就不动产物权变动做 出的法律行为是有效的， 鉴于不动产登记机关须对当事人间以不动产物 权变动为内容的法律行为予以实质审查， 这必会涉及当事人是否就不动 产物权变动已达成一致意思表示的问题。 若当事人以登记申请人的身份 向不动产登记机关申请办理登记， 则须取得其权利因登记而受涉及者对 登记表示的同意。 这是因为只有在其权利因登记而受涉及者 （即登记同 意人） 基于在实体法上达成的同意将自己的权利让与他人的不动产物权 变动合意时， 才会同意将他人作为新的权利人载入不动产登记簿， 以追 求不动产物权变动发生效力的目的。 正是基于这一理论， 其权利因登记 而受涉及者在登记程序上对不动产登记所表示的同意， 即程序法上的合 ① 意原则， 对不动产登记机关而言， 只有当事人已达成实体法上的合意， 才能做出同意登记的表示， 而不需要再审查实体法上的意思表示是否真 实、 一致。 甲抛弃其不动产权利， 向不动产登记机关提出注销登记之申请， 这当然包含着甲作为权利人对注销登记的同意。 若甲将其名下不动产转让给乙， 双方共同向不动产登记机关提 出转移登记， 其中作为登记义务人的甲之登记申请， 包含着对乙作 为新权利人载入不动产登记簿的同意。 登记同意不仅以不动产物权变动为内容 （权利变动之登记同意）， 而 ② 且包括登记更正 （更正之登记同意）。 在错误登记存在时， 其登记名义 人在该登记所涉及之真实权利人的请求下， 可向不动产登记机关做出更 正该错误登记的同意。 如该登记名义人拒绝同意， 则真实权利人可依法 行使登记更正请求权。 ① 〔德〕 鲍尔、 施蒂尔纳：《德国物权法》 （上册）， 张双根译， 法律出版社，２００４， 第３１２ 页。 ② 〔德〕 鲍尔、 施蒂尔纳：《德国物权法》 （上册）， 张双根译， 法律出版社，２００４， 第３１３ 页。 １８６ 不动产登记概论 三　 在先已登记原则 登记同意人作为其权利因登记而受涉及者， 须为不动产权利人。 对 登记同意人是否合法享有不动产物权的资格审查， 则依据登记公示力来 予以确定， 即要求登记同意人对其欲处分的不动产物权先予登记 （也即 ① 成为登记名义人 ）， 以确认其具有实体法上