商业地产行发展趋势分析报告.ppt

长春万达广场 长沙万达广场 济南万达广场 南昌万达广场 南京万达广场 第一代万达广场（单店，5-6万平方米） 万达一代产品的缺陷： 案例：南京万达——坐拥新街口市级核心商圈，经营的却是小业主的小商铺，经营价值严重弱化，土地价值极低，对土地是种浪费！ 第二代万达广场 哈尔滨万达广场 武汉万达广场 南宁万达广场 沈阳万达广场 天津万达广场 哈尔滨万达广场 （组合店， 10-15万平方米） 万达二代产品的缺陷： 案例：武汉万达——坐拥市中心核心商圈，商业建筑缺乏现代商业元素，商品品牌度很低，小面积商铺多，很难提升品牌档次。 第三代万达广场（城市综合体，30万平方米以上） 包头青山万达广场 长春红旗街万达广场 福州金融街万达广场 合肥包河万达广场 呼和浩特万达广场 济南魏家庄万达广场 购物中心+酒店+写字楼+公寓+住宅 万达三代产品的缺陷： 案例：周浦万达——为了快速回笼资金再开发，采用大单体商业+酒吧餐饮街的模式，以销售商业街养单体的商业模式。因此，商业建筑及其动线简单，只能做中低端的购物中心，丧失了商业档次提升基础硬件。 万达三代产品的特点比较及优劣势分析 比较类别 第一代 （单店模式） 第二代 （纯商业组合店模式） 第三代 （城市综合体） 产品种类 纯商业 纯商业 商业、酒店、写字楼、住宅 选址 核心商圈黄金地段 核心商圈黄金地段 城市副中心、城市开发区及CBD 规模 5万㎡ 15万㎡ 40-80万㎡ 业态 超市+购物+娱乐 超市+多重购物+娱乐 24小时不夜城+集成功能组合 主力商家 超市+家电+影院 超市+建材+家电+影院 百货+超市+家电+美食+影院 建筑形态 单体商业 单体商业 单体商业+商业街+高层商办物业组合 租售模式 20%的一层商铺散售 前期散售商业租金压力较大 后采取回购统一经营模式。 核心商业购物中心“只租不售”。销售部分为占项目整体比例 40%-60%的住宅、写字楼和社区商业。 优势 地段优势明显。商场、超市、电影城、停车场的小综合体的新商业模式，受到投资者追捧。 引进了更多的主力店和不同商业业态，利用各自的影响力形成相互之间的吸引力，最终形成一种对消费人群巨大合力。 产品组合丰富，三代产品中真正实现资金链盈亏平衡。成功开发营运。 劣势 散卖后无法统一经营管理，一团散沙。 烘托商业氛围和吸引更多消费者驻足，并没有给小业主带来多少利益。 全主力店模式，业态配置过于重视销售，休闲氛围不足。主力店租金过低。 （三）万达第三代产品的选址与结构 消费传统 租金 交通 周边人口 规划 一看消费传统 首选传统商业地段。最好不去新创造商气。商业地段商气形成最重要的是历史，而不是购物中心自身建设规模和体量。消费者心理觉得某地方值得去买东西就去了，历史心理发生作用。 二看租金 选择租金或预期租金比较高的地方。区域环境面貌整洁与否并非决定租金高低的因素，许多城市不起眼的区域租金却很高。 三看交通 购物中心一定要两边或者四边都是大马路，因购物中心停车位最少是几百个，多的几千个，对交通影响非常大。 四看周边人口 现状人口多且居住人口占大多数是重要因素，因为购物中心服务半径为5公里到10公里，所以周边人口数需在30万以上。 五看规划 新规划开发区，是城市发展方向。购物中心建设需两年周期，未来周边人口发展规模可以满足条件。 要素一 要素二 要素三 要素四 要素五 1、万达开发选址五要点 集中于城市核心区或未来城市拓展区！ 按中国国情和快速发展态势，15万㎡是最佳上限。 至少要5家不同业态的主力店和超过20家次主力店来组合。中国零售业态匮乏，1万㎡以上的超市、建材主力店多，但1000-2000㎡的次主力店少。 规模与效益相关，规模越大，租金越低。规模体量要求最佳，不求最大，比较效益目标优先。 了解当地城市规划和城市发展方向。现状人口少非主要关注点，未来人口增长是关注点。预计几年后会如何？大势确定后，新区也可以选择。 不同业态对区位要求不同。核心商圈不能搞建材、家居，大卖场，尽可能选租金比较高的业态。副中心要选新兴业态。郊区不适合做百货、珠宝，应选聚人气的业态。 万达广场娱乐、休闲功能做得好，购物中心就成功，因为文化娱乐可增加人群滞留期间。 选址 体量 主力店 2、万达的定位关注点 超市楼 娱乐楼 百货楼 综合楼 步行街 室外步行街 3、万达广场规划设计及功能分区 Front Perspective Left 万达城市综合体之购物中心设计生成模式示意 主 力 店 精 品 店 步行街为二至三层 超 市 楼1-3F 家乐福等 综合楼1F 零售专卖2F 家饰家纺3F 家居广场 娱 乐 楼1F 神采飞扬2F K T V3F 万达影城 时尚楼1F 运动专卖2F 国美电器3F 书 城4