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小议二手房交易中存在问题及对策[关键词]二手房交易;问题;对策 二手房交易量的逐年上升,使得一系列经济问题渐渐突现,例如产权关系不明晰、中介机构不规范、二手房质量存在缺陷等,使得住房消费者的消费意愿不能完全表达。系统分析二手房交易过程中存在的问题并提出建设性的解决方法,具有重大意义。 一、二手房交易中存在的问题 二手房是指再次进行交易的住房,即在量住房,它的存在是对住房一级市场的补充,有利于抑制房价的过快增长,满足不同群体,特别是中低收入群体的自住需求,因此政府为了促进住房一级市场和二级市场的协调均衡发展,大力培育二手房市场。通过转变居民的住房观念,推进住房分配的市场化程度,同时使用大量专项资金改造非成套住宅,通过拆迁危房、老房,改造非成套住宅和盘活产权制约房产等一系列手段,使数量巨大的存量住房进入市场流通。同时,大量的二手房交易也带来了一系列问题,如产权纠纷、质量无法保证、中介机构恶意隐瞒住宅缺陷等问题。 1.政策制定存在不足,制约了二手房市场的发展。 上市交易的限制性规定,为建立开放住房三级市场,拉动住房消费发挥了重要的推动作用。但是,随着形势的发展和经过实践证明,有些政策因缺乏严谨的房地产理论体系支撑,多属于过渡性、探索性质而显滞后,特别是在政策制定的及时性、连续性和前瞻性等方面存在不足,使二手房上市束缚太多,手续繁杂,交易受到限制,在一定程度上制约了市场的发展。 2.二手房交易中的信息不对称。在二手房交易过程中,信息不对称表现为二手房交易中的买卖双方对二手房的质量、产权性质等内在属性所拥有的信息的差异性。二手房的卖主一般都是使用过该房一段时间的拥有者,在使用过程中对房屋的质量、缺陷、区位特点等都有一定的认识,而二手房的买主对二手房的认识一般都是通过简捷渠道认识,特别是通过与卖主的交流对所要购买房屋有了初步的了解,而买主自身对房屋使用的体会几乎是零。二手房买卖双方对商品信息认识渠道的差别,导致双方对二手房信息拥有量的差别。在市场机制作用下,买卖双方追求自身利益最大化,卖主有隐藏房屋缺陷的激励,从而获得更高的交易价格,而买方有压低交易价格的激励,以补偿二手房可能产生的未知损失。据统计,目前哈尔滨市购房者与二手房源数量之比为10:1,房源数量与求购者数量严重失衡,二手房源供不应求。一方面是求购者急于买到理想的房屋,另一方面多数二手房主愿租不愿卖,还有大量的潜在房源得不到释放。同时,由于二手房的市场化程度不够,二手房交易买卖双方的角度和心态各异,卖方总拿同地区商品房来类比,开价与商品房差价不大;而买方则要强调一个“旧”字。卖房人对二手房定价过高,超出需求者希望支出的范畴,已成为影响二手房市场发展的重要因素。 3.中介服务不规范,良莠不齐,使二手房市场难以有序发展。一些中介公司,尤其是规模小的中介机构,在管理上缺少有效的约束,素质良莠不齐,经营中存在着一系列违规甚至非法行为,如广告虚假、定金圈套、合同欺诈、收费无章等,在一定程度上干扰了哈尔滨房产中介市场的健康发展。 4.二手房贷款条件过于苛刻,制约了住房信贷事业的发展。银行推出二手房贷款,深受工薪阶层购房者的欢迎。但在实际运作中,银行出于谨慎和稳健原则,对于二手房交易的贷款审查程度,比商品房按揭贷款还要严格得多。目前在哈尔滨,向二手房交易提供商业贷款、公积金贷款的机构只有寥寥几家,而且清规戒律多,如规定抵押房屋建造期限、贷款额度低、贷款期限短,过于烦琐的贷款审批程序等,严重挫伤了广大二手房购买者的贷款积极性,导致二手房市场资金周转困难,制约了住房信贷事业的发展。 二、对策 1.建立专业的房屋质量检验评估机构。 我国对房屋质量的评估一般由设计、建设部门进行,并且收费标准差异大,没有专门的房屋质量检验评估机构,因此需要政府部门在税收方面对专业机构加以补偿,使其降低费用。费用的减少必然会提高其业务量,促进其生存发展,因为通过专业机构的质量评估其效果优于通过中介机构交易。专业质量评估机构的存在,不但有利于政府的集中监督、规范,而且也有利于相关质量标准的科学统一。 2.加大二手房贷信誉力度,提高市民的购房能力。目前,哈尔滨虽有几家银行由以前只给商品房贷款发展到也给二手房交易贷款,并成立了市房屋置业担保公司,为市民购房贷款带来了方便,分散和化解了个人贷款风险。为使更多的群众通过信贷方式早圆住房梦,住房贷款部门应降低门槛、搞好服务、拓展业务、扩大信贷,加大对二手房交易的信贷支持力度,使市民的潜在购房需求转化为现实购买能力。 3.完善市场服务体系,拓展住房消费服务。包括信息服务体系,实行登记、发布、查询等微机化一条龙服务,根据市场需求制作各类宣传材料和刊物,传播信息,分析行情,释疑解惑,引导消费;交易服务体系,办