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土地开发分析法
第一編 第六章 土地開發分析法 1-53
第六章
土地開發分析法
一、土地開發分析法之意義
土地開發分析法,指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導
致土地效益之變化,估算開發或建築後總銷售金額,扣除開發期間之直接成
本、間接成本、資本利息及利潤後,求得開發前或建築前土地開發分析價
格。(估技70 )
二、土地開發分析法之公式
土地開發分析價格之計算公式如下:(估技81 )
V = S ÷ (1 + R) ÷ (1 + i) − (C + M)
〔符號說明〕
V :土地開發分析價格
S :開發或建築後預期總銷售金額
R :適當之利潤率
C :開發或建築所需之直接成本(指營造或施工費)
M :開發或建築所需之間接成本(指管銷費用)
i :開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率
1-54 不動產估價概要(基礎篇)
Key Point
建設公司購買土地投資興建房屋之評估方法:
預估總銷售金額(總收入)
− 土地成本
− 建築成本
總成本
− 管銷費用
− 資本利息
稅前利潤(包括正常利潤及超額利潤)
稅前利潤
預期投資報酬率=
總成本
預期投資報酬率 投資者所要求之必要報酬率……投資可行。
預期投資報酬率 投資者所要求之必要報酬率……投資不可行。
不動產估價之土地開發分析法:
預估總銷售金額
− 建築成本
− 管銷費用
− 資本利息
− 正常利潤
土地成本(地價)
三、土地開發分析法之適用時機
評估建地:如住宅用地、商業用地、工業用地等。
V = S ÷ (1 + R) ÷ (1 + i) − (C + M)
〔符號說明〕
V :建地之地價
S :建築後預期總銷售金額
R :適當之利潤率
C :建築所需之直接成本
M :建築所需之間接成本
第一編 第六章 土地開發分析法 1-55
i :建築所需總成本之資本利息綜合利率
評估開發前土地價格:此種方法又稱預期開發法。如估計開發前山坡
地、重劃前土地、開發前工業用地、宅地預備地等之地價。
V = S ÷ (1 + R) ÷ (1 + i) − (C + M)
〔符號說明〕
V :開發前土地價格
S :開發後預期總銷售金額
R :適當之利潤率
C :開發所需之直接成本
M :開發所需之間接成本
i :開發所需總成本之資本利息綜合利率
評估開發後土地價格:此種方法又稱開發成本法。如估計開發後山坡
地、重劃後土地、開發後工業用地等之地價。
S = (V + C + M) × (1 + i) × (1 + R)
〔符號說明〕
S :開發後土地價格
V :開發前土地價格
C :開發所需之直接成本
M :開發所需之間接成本
i :開發所需總成本之資本利息綜合利率
R :適當之利潤率
Key Point
生地 熟地 房地
評估建地(由房地價格推求熟地價格)
評估開發前土地價格(由熟地價格推求生地價格)
評估開發後土地價格(由生地價格推求熟地價格)
1-56 不動產估價概要(基礎篇)
註:生地:指尚未配置公共設施
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