土地开发分析法.PDF

第一編 第六章 土地開發分析法 1-53 第六章 土地開發分析法 一、土地開發分析法之意義 土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導 致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成 本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價 格。（估技70 ） 二、土地開發分析法之公式 土地開發分析價格之計算公式如下：（估技81 ） V = S ÷ (1 + R) ÷ (1 + i) − (C + M) 〔符號說明〕 V ：土地開發分析價格 S ：開發或建築後預期總銷售金額 R ：適當之利潤率 C ：開發或建築所需之直接成本（指營造或施工費） M ：開發或建築所需之間接成本（指管銷費用） i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率 1-54 不動產估價概要（基礎篇） Key Point 建設公司購買土地投資興建房屋之評估方法： 預估總銷售金額（總收入） − 土地成本 − 建築成本 總成本 − 管銷費用 − 資本利息 稅前利潤（包括正常利潤及超額利潤） 稅前利潤 預期投資報酬率= 總成本 預期投資報酬率 投資者所要求之必要報酬率……投資可行。 預期投資報酬率 投資者所要求之必要報酬率……投資不可行。 不動產估價之土地開發分析法： 預估總銷售金額 − 建築成本 − 管銷費用 − 資本利息 − 正常利潤 土地成本（地價） 三、土地開發分析法之適用時機 評估建地：如住宅用地、商業用地、工業用地等。 V = S ÷ (1 + R) ÷ (1 + i) − (C + M) 〔符號說明〕 V ：建地之地價 S ：建築後預期總銷售金額 R ：適當之利潤率 C ：建築所需之直接成本 M ：建築所需之間接成本 第一編 第六章 土地開發分析法 1-55 i ：建築所需總成本之資本利息綜合利率 評估開發前土地價格：此種方法又稱預期開發法。如估計開發前山坡 地、重劃前土地、開發前工業用地、宅地預備地等之地價。 V = S ÷ (1 + R) ÷ (1 + i) − (C + M) 〔符號說明〕 V ：開發前土地價格 S ：開發後預期總銷售金額 R ：適當之利潤率 C ：開發所需之直接成本 M ：開發所需之間接成本 i ：開發所需總成本之資本利息綜合利率 評估開發後土地價格：此種方法又稱開發成本法。如估計開發後山坡 地、重劃後土地、開發後工業用地等之地價。 S = (V + C + M) × (1 + i) × (1 + R) 〔符號說明〕 S ：開發後土地價格 V ：開發前土地價格 C ：開發所需之直接成本 M ：開發所需之間接成本 i ：開發所需總成本之資本利息綜合利率 R ：適當之利潤率 Key Point    生地 熟地 房地 評估建地（由房地價格推求熟地價格） 評估開發前土地價格（由熟地價格推求生地價格） 評估開發後土地價格（由生地價格推求熟地價格） 1-56 不動產估價概要（基礎篇） 註：生地：指尚未配置公共設施