土地开发分析之意义及估价程序-元照出版.PDF

Chapter 5 土地開發分析 5-3 1 土地開發分析之 意義及估價程序 重點整理 一、土地開發分析之意義 土地開發分析（land development analysis ），指根據土地法定用途、 使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷 售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得 開發前或建築前土地開發分析價格。（估技70 ） 二、土地開發分析之公式 一般建地（不需經整地開發）： V = S ÷ (1 + R) ÷ (1 + i) − (C + M) V ：建地價格 S ：建築後預期總銷售金額 R ：適當利潤率 C ：建築所需之直接成本 M ：建築所需之間接成本 i ：建築所需總成本之資本利息綜合利率 需經整地開發之土地（如山坡地、宅地預備地、工業區土地、重劃區土 地等）：  開發前地價 ： V = S ÷ (1 + R) ÷ ( 1 + i) − (C + M) V ：開發前地價 S ：開發後地價 5-4 不動產估價理論 R ：適當利潤率 C ：開發所需之直接成本 M ：開發所需之間接成本 i ：開發所需總成本之資本利息綜合利率  開發後地價 ： S = (V + C + M) × (1 + i) × (1 + R) V ：開發前地價 S ：開發後地價 R ：適當利潤率 C ：開發所需之直接成本 M ：開發所需之間接成本 i ：開發所需總成本之資本利息綜合利率 三、土地開發分析之估價程序 確定土地開發內容及預期開發時間： 應先確定土地開發面積及內容。 開發年數之估計應自價格日期起至開發完成為止無間斷所需之時間。 （估技80 ） 調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料：土地開發分析估價除 依規定蒐集資料外，另得視需要蒐集下列土地及建物所需資料。 開發構想計畫書。 建築設計圖說或土地規劃配置圖說。 建照申請書或建造執照。 營造或施工費資料。 規劃、設計、廣告、銷售、管理及稅捐等費用資料。 資本利率。 開發或建築利潤率。（估技72 ） 現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析：現況勘察與環境發展程度 之調查及分析包括下列事項： 調查影響總銷售金額、成本及費用等因素。 確認勘估標的之工程進度、施工及環境狀況並攝製必要照片。 市場交易資料之蒐集、調查。 周遭環境土地建物及公共設施開發程度。（估技73 ） 估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積：開發或建築後可銷售之土 Chapter 5 土地開發分析 5-5 地或建物面積應依下列原則估算之： 依建造執照及建築設計圖說或土地開發許可文件及規劃配置圖計算 之面積。 如未取得建造執照或土地開發許可文件時應按相關法令規定下最有效 使用之狀況，根據土地之地形、地勢並參酌當地市場狀況等因素估算 其可銷售面積。 前項可銷售面積之計算過程應詳列計算式以便校核。（估技74 ） 估算開發或建築後總銷售金額：開發或建築後預期總銷售金額應按開發 或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之。可銷售 面積中之各部分銷售單價不同時，應詳列各部分面積及適用之單價。前 項銷售單價應考量價格日期當時銷售可實現之價值，以比較法或收益法