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老年朋友如何守护自己的家园 　　山东省昌乐县司法局 　　 　　王奎勋 张兆利 　　 　　资助儿女购房莫要“釜底抽薪” 　　 　　案例：2006年初，吴老的儿子小吴结婚后一时冲动付了新房的定金，静下心来一盘算才发现，仅靠自己的能力连首付款都难以支付，于是找到父母求援。爱子心切的老吴和妻子不假思索就把自己的住房卖了，又拿出全部积蓄帮儿子买下了房子（当时要儿子出具了借条）。老少两对夫妻一同迁入新居后不久，小吴夫妇却突然闹起了离婚。在离婚协议中，小吴把房子的产权全部“转让”给了妻子小芳。后小吴到法院提起诉讼，请求明确房屋产权、判令老人30天内迁出该房屋。法院经审理认为，在一般情况下，父母对子女结婚购房的出资可以视为赠与行为。但从被告提供的原告给其出具的借条及部分装潢付款凭证等证据，并结合争议房屋实际占有使用情况分析，单纯赠与并不是老吴夫妇的真实意思，该房屋应认定为原告和被告夫妇共有。法院最后依法判决该房屋原告拥有60％的产权份额，被告夫妇拥有40％的产权份额。 　　法律提示：时下，父母资助子女买房的情况比较普遍。年轻人购房遇到困难，父母常常尽其所能施以援手，虽是亲情使然，但一定要仔细考虑，量力而行，留有退路，千万不能为此赔上自己的老窝和老本。即使出资也要“先小人后君子”，让子女出具借条，并保留好各种付款凭据，以便在家庭协调不成的情况下，诉至法院时，握有合法的证据。 　　 　　卖买换房，谨防共住人“鸠占鹊巢” 　　 　　案例：2006年8月，家住六楼的周老太不慎摔倒导致骨折，行动十分不便。考虑到老人的实际情况，同住一房的孙子和老人商量后决定，将六楼的房屋出售，他加了一部分钱，另行购买一套一楼住房以方便老人起居。但孙子在办理房产证手续时，未经周老太同意，在新购房的产权证上只申报了自己的名字。周老太发现后，认为孙子这样做，是侵犯了她的产权。经协商解决不了的情况下，伤心的周老太向法院提起诉讼，要求确认她对新房享有共有产权。法院经审理认为，原被告将六楼房屋出售，并另行购买了一楼房屋，卖房购房是双方共同协商。但孙子在办理房产的产权证时，未经周老太同意，只申报了自己的名字，是对老人合法权益的侵犯。在被告不能提供证据证明原告放弃新购置房屋产权的情况下，应认定该房为共有。周老太要求确认房屋共有的主张成立。据此，法院判决该房屋属原告和被告共有。 　　法律提示：在现实生活中，有些老年人与儿或孙辈共住一屋，为居住或生活方便，卖掉老房换购新房的事例常有发生，但在办理新购房的房产证时必须明确产权问题。老年人应当依照法律有关规定和房产变更前后的实际情况、合法权益，确定己有或与儿（孙）共有或愿意归儿（孙）所有，免得以后产生不必要的烦恼和纠纷。 　　 　　缓过户，赠人房产切记三思而行 　　 　　案例：空巢老人金某已年逾八旬，靠出租自己仅有的一套住房的租金来支付日常开销。承租人小霞姑娘时常给老人买衣送东西，甚至在老人生病的时候垫付医药费。时间长了，老金对勤劳善良的小霞产生好感，诚心认她作了“干女儿”。为表示感谢，2006年3月，老金将自己的住房无偿赠送给了小霞，他俩还同时签订了房屋赠与合同并办理了房产过户登记手续。3个月后，双方又签订了一份遗赠扶养协议。该协议约定，在老金的有生之年，由小霞照顾其生活起居，养老送终；老金同意在过世后将自己名下的财产遗赠给小霞。遗赠扶养协议签订后，老金渐渐觉得小霞对自己的照顾不那么尽心了，甚至开始出现嫌弃、虐待的迹象。同年11月，老金将小霞告上法庭，请求确认房屋赠与合同无效，同时解除原被告之间的遗赠扶养关系。被告小霞辩称自己最近只顾忙着做生意，无法像以前那样全心全意地照顾原告，如果老人坚持要解除遗赠扶养协议，自己愿一次性给付原告经济补偿款11万元。 　　法院经审理认为，原告称赠与房屋属于遗赠扶养协议约定范围的条件，但从两个协议签订时间的先后看，房屋赠与行为实际发生在遗赠扶养协议签订之前，故房屋赠与合同和遗赠扶养协议是两个独立的法律关系。现被告自愿付给原告部分经济补偿费，法院予以支持。法院最后判决，原告要求确认房屋赠与合同无效的诉讼请求不予支持；准予原被告解除遗赠扶养协议；被告一次性补偿原告人民币11万元。 　　法律提示：本案中老金自愿将房屋无偿赠送给小霞，小霞也表示愿意接受，则房屋过户即意味着赠与合同成立。至于双方后来签订的遗赠扶养协议，因房屋赠与合同早已在该协议签订之前生效，所以即使小霞没有尽到遗赠扶养协议中约定的照顾老人的义务，也不存在返还房屋之说。如果本案中的老金先不急于赠送房屋，而是在签订遗赠扶养协议中明确约定在自己百年之后再赠送房屋，那么房屋产权就不会过早轻易易主，也不会出现难以扭转的被动局面了。老金的教训提醒老年朋友，千万不能就一时一事的好感所激动而将财产赠与他人，更不能轻易地将自己赖以生存