颜炳立告诉你买屋发财很简单.pptVIP

顏炳立告訴你買屋發財很簡單 就是接班人隊 郭詠佳 Belle 買房子有三心：安心、放心、開心 產權清楚是安心，價格合理、地段佳讓人放心，買到低價最開心 順序搞錯就代誌大條了 購屋決策錯誤：買到開心、用了擔心、再修理傷心 老屋拉皮怎麼看? A級地段B級大樓可拉皮 地段誘因大於建材老舊，房價至少漲15% 拉皮的成本一定要小於房價增值否則就是拉爽的 房價上漲該買房子嗎? 買屋就像買股票，切忌追高殺低，要有停損的概念 買房時切忌「忘了我是誰」，想明白、看清楚房價再上漲的動能在哪裡? 『價漲量縮』價格會下修(少數人營造出來的) 『價漲量增』價格才有撐(多數人購買的量) 利空出現皆是買點，利多出現皆是賣點 懂房價，避免搶著當烈士 由新成屋推算預售屋合理價 新成屋合理成交價是60萬，同一區預售屋合理價約多18~20% 約71.2萬(書中有公式) 預售屋推算合理新成屋價 若預售屋價格已站穩是70萬，附近新成屋的合理價約減18~20%約58.9萬(書中有公式) 瞭解容積率，看清楚麵包中麵粉成份多少 容積率：地上層建築物的總樓地板面積，與該建築基地面積的百分比(指一坪土地可以蓋出多少坪房子) 建蔽率：一塊建築基地內，建築面積與基地面積的比例 不是所有舊公寓都有改建機會，身家調查「法定容積」就對了 容積率計算案例一： 四樓公寓，面積30坪，每坪30萬，土地持分10坪 土地使用分區為住三，法定不動容積最高為225%，一坪土地可換2.25建坪 以舊的建蔽率60%計算，四樓容積為240%(60% x 4F) 現況容積已大於法定容積，土地的潛在效用沒出來 結論：無增值空間! 容積率計算案例二： 五樓公寓，60%的建蔽率為標準、每多一層樓建蔽率會減2%， 七樓的建蔽率為56%，以此類推。 在馬路旁看到七樓華廈，容積率就等於7樓x56%=392%， 若土地為於商三區，最高容積為560%時，即使七樓華廈再改建，未來的容積還是多於現況容積 結論：有增值空間! 台北住宅區的容積率與建蔽率限制 公設比要多高才合理? 高公設出現在豪宅或高級住宅大樓，普通住宅公設比不會太高 富人『以質論價』，窮人『以量論價』 公設比的高低沒有絕對的好壞，回歸個人需求 零公設並非百分百真實，老房子有些是公設未登記或已併入主建物 某棟大樓，A戶公設比30%，B戶公設比10%，可能是建商把公設灌入某幾戶，A戶每坪應該要相對便宜。 到接待中心要看門道，別看熱鬧 1.空照圖：無法造假，感受附近環境 2.位址圖：示意圖沒標明距離參考性不高，建商用畫的把環境變單純了 3.全區透視示意圖：建商用畫筆把棟距變大了，重點在是否標明尺寸! 4.全區規劃配置圖：若標尺寸則貼近真實，但別期待 5.家具配置平面圖：尺寸標示市關鍵 6. 航照+空照：現場看最準確，不要看到廣告就爽呆了 7.樣品屋：通常會失真，樣品屋沒有樑柱，樓高稍微有差，樣品屋家具放的進去，交屋後空間卻覺得小… 8.看樣品屋：管道間在哪裡?空間還有多少?思考家具怎麼擺? 哪裡的牆可以敲?代尺去樣品屋實地丈量，直接要求看藍晒圖! 辨識合法夾層屋 建商送審時，有合法申請該層樓地板面積的1/3或低於100平方公尺的夾層，就算合法夾層。 小套房夾層若沒登記，只能賣到合法建坪的1/3，僅能反應建物效用而非造價 單純就是美 住辦共用大樓，住戶不夠安寧，房價漲幅有限 知名辦公室必是「純辦」，知名豪宅必是「純住」 單純是一種美，能為房價加分 估價二分法、三分法： 估價二分法：土地價值+建物價值 估價二分法：土地成本+土地效用+建物造價+建物效用 估價三分法：土地成本+建物造價+效用(土地+建物) 估價二分法、三分法： 估價二分法：土地價值+建物價值 估價二分法：土地成本+土地效用+建物造價+建物效用 估價三分法：土地成本+建物造價+效用(土地+建物) 估價二分法、三分法： 估價二分法：土地價值+建物價值 估價二分法：土地成本+土地效用+建物造價+建物效用 估價三分法：土地成本+建物造價+效用(土地+建物) 購屋正確觀念 「生活機能」決定郊區房價，「地段」決定增值潛力 選優質房五大考量：交通、生活機能、環境、方便、方正 B、C級地段別用A級錢買 不要追價，如果區域創新高，要注意後續購買力道，才有人接手，價漲應該靠「量」來撐，不是強大的廣告 清水變雞湯的重劃區值得等待嗎? 重劃區價格呈微笑曲線，至少需經十年底期才會翻揚 價格開高走低，再拉高N年，房價最早開發時要當烈士的， 生活機能和成熟度不足，到七八分熟的時候，房價才會往上走 談判必殺技 購屋管道粗分四種： 1.屋主分為：精彩、描述、搏感情 2.投資客分為：精明、客套、吊高價 3.代書或親戚：只要關係搞定就能砍價 4.仲介：給錢好辦事 談判必殺技 遇到