连锁企业商业网点扩张与选址.ppt

新店投资效益分析 新店开业后商品结构和经营特色建议； 新店开业后的风险分析及防范； 新店未来前景分析。 选址报告的写法 撰写选址分析报告成长需要一张张纤细的图示说明，不仅需要新店的地理位置图，还需要大量的商圈特征图。 一般采用微机，制作三维技术图。 选址报告不仅要详细分析新店址的基本情况、商圈特征和投资效益，而且还要对日后门店经营的风险进行分析，对日后的经营策略提出建议。 注意选址信息的应用。一是为以后经营做参考，二是为下一次选址做参考。 需要说明的是，选址虽然重要，但不是最重要的一步。 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 * 商圈分析应考虑的因素 市场潜力分析 市场潜力大小来自于区域人口的多少以及他们的购买力。其中购买力指数尤其应引起重视。 购买力指数＝A×50％＋B×30％＋C×20％ 其中A为商圈内可支配的收入总和；B为商圈内零售总额；C为具有购买力的人口数量。 竞争状况分析 考察一个地区的竞争状况，应着重分析现有商店的数量、规模、新开店的速度、各商店的优势和劣势，近期与长期的发展趋势以及商圈饱和度。 商圈的饱和度是判断某个地区同类商业竞争激烈程度的一个指标，通过计算和测定某类商品销售的饱和指标，可以了解某各地区同行业是过多还是不足，以决定是否选择在此的开店。 商圈饱和度（IRS）＝（C×RE）/RF 其中C为某地区购买某类商品的潜在顾客人数；RE为某地区每一顾客平均购买额；FR为某地区经营同类商品商店营业总面积。 该指标越高，说明饱和程度越低，门店成功的可能性较大。 例如，某地区潜在顾客为4万人，每人每周平均购买50元，该地区现有经营该类商品的营业面积为5万平方米，则： IRS＝40000×50/50000＝40 商圈的饱和程度只是从定量角度说明某一地区经营某类商品的同业竞争程度，而没有考虑原有商店，尤其是信誉好、知名度高的老字号商店对新的竞争对手的影响，且计算资料不易准确获得，因而新设商店为了作出正确的决策，必须根据具体情况具体分析。 房地产E网 3）基础条件分析 区域内基础条件为门店的正常运作提供了基本保障。连锁企业需要相应的物流配送、交通、通讯等基础条件。此外，还与区域内软性基础条件有关，如包括供应链发达程度、政策和开放程度、相关法律和执行情况。 商场潜量 竞争程度 供应链 政策开放 指标 可支持超市盈亏平衡的总营业面积 连锁超市的数量、竞争对手实力行业饱和度 全国性品牌数量、超市商品的来源与渠道长度 零售业开放程度、投资环境平价、法律规范 重要性 选择市场潜量的的城市重点进入 选择竞争程度相对较低的城市发展 供应链的发达程度配送价格 区域市场新进者确定自建或是并购 权重 40％ 30％ 20％ 10％ 二、 地点分析 地点分析是在确定值得进入的商圈内寻找一个最佳的位置，以吸引目标顾客前来购物。一般要考虑以下内容： 业务类型与地点类型的匹配性 地点类型主要有三类：第一类是孤立店型，第二类是经规划的购物中心，第三类是自然形成的商业中心。 （1）独特型连锁企业 通常拥有与产品或服务相联系的高质量形象。顾客从较远的社区被吸引而至，原因是产品或服务具有独特型和竞争者数量少。一个社区内，这种产品或服务选择的余地通常较小，而且，该类型的产品或公示常常具有较高的声望。 这种类型的门店无论设在哪里，都能吸引顾客。 （2）竞争型连锁企业 竞争型连锁企业提供与商圈其他企业相同或相似的产品或服务，这样，便利程度便成为决定企业选址的主要因素。便利食品店、冰淇淋店、快餐店、多纳饼店和药店，这些不同的商店均属于竞争连锁企业。他们常常位于商圈内，集中于自然形成的商业中心，购物中心，一般商业区或办公区、工厂附近等交通繁忙和消费者几种的地区。 这类企业通常是价格竞争和便利导向型的，应该尽量避免直接竞争者。 （3）比较型连锁店 化妆店、家俱装修公司、鞋店、体育用品店、五金店、花店、电子产品店、计算机店、机车修理店、机车用油中心、印刷中心、旅行、娱乐和休闲等公司是比较型连锁企业。 比较型连锁企业常常沿商业区分布，位于购物中心或临街道的路口。因此，这种类型的商店选址有两个关键点：靠近竞争者，以便顾客进行比较；向顾客提供有效帮助，解释自己产品或服务的优点和价值。 2）客流分析 客流是商店经营成败的关键因素，一家商店若要获得成功，必须有足够的顾客来源。 大型商店往往会有专程前来购物的本身客流，而小型