当前房地产市场发展趋势、存在问题及房地产金融管理对策.docVIP

当前房地产市场发展趋势、存在问题及房地产金融管理对策中国房地产市场在经历一段繁荣发展之后，更要理性看待其今后发展，要从其存在问题及经济周期变化角度来看待房地产市场及住房金融，才会回归理性，赢得住房金融的可持续、健康发展。 一、从国际房地产市场走势看中国房地产市场新特点 （一）房地产业发展周期的差异性：国际上处于下行周期而中国处于上行周期中的回调 从经济周期、企业周期、产品生命周期来看：当前房地产市场及住房金融存在下行风险、流动性吃紧、房企及住房金融产品需要换代转型等问题。尽管如此，当前中国房地产市场正处于上升周期的回调阶段，而并非像外国房地产市场完结牛市周期后的泡沫破灭阶段。由于刚性消费需求，消费升级需求与投资需求仍然存在相当潜力，因此，中国房地产市场也不会步中国A股的后尘，进入彻底的熊市。 （二）国际上发达经济体国家消费、升级消费、投资需求的饱和性与中国需求的不饱和性 中国房地产市场逐步与国际接轨是大势所趋，发达国家住房金融走过的路，便是中国今后住房金融要走的路。一国人均收入水平到达到一定高度，住房消费走向会掀起一个高潮，消费升级是必然；楼市房价走牛后总会调整，而并非一直涨；从高利走向平均利润；从有住房到追求高品质住房的消费选择，这种转变是必然会发生的。如20世纪90年代，日本城市化率已达到90%，没有城市化的空间了。因此，已经吹大的房地产泡沫破灭是必然要发生的。 （三）房价横向比较，显示中国沿海经济发达区域房价存在一定程度的泡沫 美国在次债危机发生后，房价下跌迅速而明显，美国房价水平降至21.84万美元／套普通100平米住宅价格水平；日本在经历“失去的10年”后，楼市泡沫逐渐降低；英国房价正在下跌，2008年10月，英国住房平均报价与2007年同比下降14.6%，为26.1万美元。这些发达经济体结束其上行周期转为下跌后，房价与中国一线城市的房价水平其实相差不大。但中国居民收入水平却大大低于这些国家的居民收入水平。就房价水平与百姓收入承受力之比，中国70个大中城市一直超过6倍，而美国房价与收入比从未超过4倍。而目前国际上公认的“合理住房价格”的“房价收入比”为3-6倍，世行专家认为应为4-6倍。因此，房地产业始终保持高潮式增长，始终维持行业暴利水平是不可持续的，房价暴涨只会助长泡沫，增大经济风险隐患（见表1）。 二、对中国房地产市场的供求分析 （一）经济分析：供求状况由大缺口走向渐趋均衡 1、供给从短缺走向正常供应。房改以来，商品房价格市场化刺激了商品房的大量供应，特别是要看到新增供给上升较快，不仅是一般商业性开发形成新房供应，而且政府介入供应经济适用房、廉租房、限价房，使住房新供应随着政府财力投入不断增加而迅速增加。2007年中国住宅供给约为4.7亿平方米，2008年住宅供给约为5.7亿平方米，供需缺口正在缩小。北京市房地产交易管理网的数据显示，同年12月份，北京商品房供应量为110.5万平方米，环比下降26.4%，同比下降39.6%。商品房成交量为77.2万平方米，环比上涨0.02%，同比下降56.4%。由于政府对保障性住房实施统一配售，因此2008年9月份开始北京就出现了保障性房源集中成交现象。统计显示，同年12月份，北京经济适用房、限价房等保障性住房的成交面积达55万平方米，占住宅市场成交总量的一半以上，政府保障性住房供应增大，缩小了市场供需缺口。 2、需求从巨大缺口走向一般性缺口再走向基本平衡。延续始于2007年第4季度商品房销售增幅回落势头，2008年第1季度浙江省商品房销售面积和销售金额开始出现负增长，截至2008年12月末，销售面积和销售金额同比分别下降36.6%和30.9%，而2007年同期分别增长26.6%和53.8%。而在过去5年间，浙江省商品房销售面积年均增幅为16.7%。即使在2004-2006年间，尽管受宏观调控的影响，商品房销售面积仍然保持8.8%，10.1%和7.6%的增幅。这表明浙江省部分商品房市场供大于求的态势逐渐显现。 3、新增需求潜力仍较充分。据专家评估，2006年末中国城市化水平为43.9%。随着城市化程度提高，人口大量向城市聚集，创造了大量的房地产需求。联合国将人类进入城市化的标准定为城市化水平达到50%，就是50%以上的人口居住在城市环境里面。从1978年算起，中国城市化已延续了30年。目前，中国城市化据专家估计为30-40%左右，1999年后，中国城市化水平每年都保持1.44%左右水平的提高，也有专家认为中国城市化水平每年仅提高0.2个百分点。城市化是否带动新增住房需求，关键是是否持续吸引外来人口（白领占比情况）的进入。截至2006年，中国城市人均住房只有26平米，住房需求增长仍有较大潜力，不像发达国家