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对于我国房地产调控政策效果评价及建议摘要:房价在最近几年的快速上涨,已经成为我国重大的民生问题。从2009年年底到2010年4月,国家相继出台一系列相关政策对我国房地产市场进行宏观调控。文章通过从我国对房地产调控政策出发,阐述了政策出台后对房地产行业的影响及重大意义,并对变化的原因进行分析,最后对今后几年我国房地产发展趋势提出了建议。 关键词:房地产市场;政府宏观调控政策;建议 一、我国政府对房地产调控政策 2009年,我国房地产市场由低迷转而持续高温,房价不断上涨,地王层出不穷。随着我国经济回升态势逐渐稳固,中央近期对房地产市场也展开了密集调控。2009年12月7日,中央经济工作会议指出,要增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求,为2010年的房地产调控政定音。一直到4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。在短短四个多月的时间里,国家颁布了一系列控制房价的政策及措施。这是自有房地产调控历史以来,中央政府头一次连环紧凑的出手。这一系列调控房地产市场的措施,被业内形象地称之为“组合拳”。 二、国家调控房地产政策对房地产行业的影响 由于中央对房地产行业的调控,2010年2月,一线城市成交量环比出现大幅下滑的同时,成交均价涨势趋缓,其中深圳一手房成交均价环比仅上涨0.4%,二手房价格还出现少许回调;而二线城市商品房成交量环比下滑态势的同时,商品房成交均价普遍上涨,态势坚挺。相比一线城市,二线城市“抗调控”能力更强。而两会过后,一线城市仍是房价调控的重点,相比之下二线城市房价受到的政策压力较小,房地产行情也好于一线城市,像成都、合肥等城市楼市火热,大有“万元领导二线城市房价”之势。 2010年4月份受“新国十条”等楼市新政影响,北京、上海等一线城市房屋的成交量大幅萎缩、部分区域房价以10%的速度缓慢阴跌。随之而来的便是一线城市土地市场的迅速降温。成交量明显下降,观望情绪显现。而一直被称作是政策效应“慢着陆”、房价涨幅相对理性的太原、银川等二线城市此次亦受波及,二线城市的房地产开发商的日子也正在逐渐进入阴云密布的气场,虽然价格从目前市场上来看并没有太大的变化,但成交萎缩成为了不争的事实。以2010年4月14日国11条发布时计算,前一周的成交量达到了2010年以来的高峰,但之后的两周内分别以10%、30%的速度下滑,几个重要的项目甚至达到了70%左右的衰减。 房地产发展向二、三线城市蔓延,已经成为地产商以及购房者的不约选择。一线城市高地价高房价,开发总成本要远远高于二、三线城市。房企开始调整战略,把楼盘开发放到二、三线城市去。受累于一线大城市的高房价,白领回老家置业已不再是新闻。近期80后年轻人才转向二、三线城市就业也正在引起社会的关注。而2009年伴随着区域规划,投资投机者奔向合肥、西安、成都、重庆等地置业蔚然成风。如2010年2月初万科的公告显示,万科花费43亿元,新增加项目8个,全部都在二线城市。 三、政府房控政策出台后的效果分析 (一)国家对房地产行业的调控的积极之处 国家通过以上一系列密集的调控房价的政策,说明国家认识到了高房价的危害。这些政策的出台,抑制了投机性购房,打击房价暴涨,增加保障性住房、普通商品房供给。 1、国家的调控政策反映了中央高度重视房价过快上涨等问题。2009年12月14日国务院常务会议指出,要综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控,遏制部分城市房价过快上涨的势头。这些楼市调控表述说明中央对房价过快过多上涨等问题已经高度重视,表达了决策层调控房地产市场、打击高房价的决心。 2、打击地价上涨预期,能有效的遏制房价的过快上涨。从上海、广州、北京、深圳等一线城市来看,一年内房价涨幅超过50%的楼盘比比皆是。事实上,土地价格大幅度上涨,是不断推高房价的一大推手。政府制定了一系列措施严厉惩罚囤地炒地者,在一定程度上打击了地价上涨预期,进而部分地遏制了房价持续上涨。 3、以前的调控主要注重抑制住房需求,而最近一系列调控政策在抑制住房需求的同时,积极增加住房供给,进行双向调节。本轮房地产调控的背景与前几年有较大的差异,宏观经济不存在过热的问题,政府调控房价就可以从供给与需求两方面着手,可以在增加供给(增加普通住房的供给)的同时,抑制需求的膨胀(实行差别化的信贷政策)。因此,当前政府控制房价的手段和方法比以前更加丰富。我们可以看到这次文件将“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”列为第一条。笔者相信,只要将这些措施基本得到落实,控制房价的效果