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房地产投资及经济增长回归分析摘要：房地产业已成为福建省的经济增长新亮点，面对着房地产市场如此繁荣的发展，文章着重对福建省房地产投资与经济增长之间的关系做出回归分析的实证研究，检验福建房地产市场的发展与经济增长之间的相关关系，由此评价福建房地产市场的发展是否与经济增长相互促进，是否存在房地产泡沫现象；得出福建省房地产开发市场的发展尚属理性，并对福建今后的房地产发展提出政策建议。 关键词：房地产投资；房地产泡沫；回归分析 一、问题的提出――是否存在房地产泡沫 “九五”时期以来，福建房地产业发展取得最大突破的时期。５年来，全省完成住宅建设投资840亿元，是“八五”时期的2.39倍。房地产业已成为福建省的经济增长新亮点。目前，福建住房市场供销两旺，据统计，2005年全省完成房地产投资540.39亿元，占全社会固定资产投资的18.2%，同比增长13.6%；销售面积与去年同期相比增长54.5%，房地产交易金额802亿元，同比增长14.8%。福建省房地产业出现了多年来少有的强劲发展态势：开发投资、新开工面积快速增长；商品房供销两旺；空置房逐渐减少。 福建省房地产开发投资增长迅猛，销售持续火爆，价格节节攀升，形成一股房地产开发投资热潮，面对着福建房地产市场如此繁荣的发展，目前房地产市场出现的这种投资消费热，是否属于理性投资和正常消费需求，是否隐藏着炒作和开发过剩，是否出现了泡沫？要明确房地产市场是否存在泡沫，必须拿出一套科学、完整的泡沫衡量方法。本文对福建省房地产投资与经济增长之间的关系进行实证研究。检验福建房地产市场的发展与经济增长的相关关系，由此分析福建房地产市场的发展是否与经济增长相促进，是否存在房地产泡沫现象。 二、福建房地产投资与经济增长关系的实证分析 （一）变量选取及数据来源 1、被解释变量和解释变量。为了解释房地产的增长是以对经济增长为基础，当今福建省房地产的增长不存在泡沫，本文选取了全省年GDP总量（Y）作为被解释变量，而将房地产投资总量（X）作为解释变量。1997年，党中央、国务院明确提出了将住房建设与消费作为国民经济新的增长点。此后，多个金融机构都制定了拓展住房金融业务的一系列政策和措施，确定了以发展住房信贷业务特别是个人住房信贷业务为重点的信贷结构调整战略，把住房贷款业务放在了优先发展的重要地位，住房按揭贷款对经济的促进作用真正开始显现。鉴于此，本文拟统计1990~2006年的数据进行分析。 2、确定模型的数学形式。goldsmith（1969）在研究金融结构和金融发展在各国之间、各时期之间的差异时使用的模型可以概括为：FDI=α+βＹ+ε。Levine（1996）在检验金融发展本身对经济增长的作用时使用的模型为：Ｇ（ｊ）=α+βＦ（ｉ）+γＸ+ε。从以往的研究来看，金融发展与经济增长之间存在着线性的（或类似线性的）相关关系。根据样本数据做出被解释变量Y与解释变量X之间关系的散点图（如图1）。从图1可直观地判断GDP与房地产投资之间存在直接的线性关系。于是本论文拟运用一元线性回归模型来进行分析房地产市场的发展与经济增长的相关关系，得到该模型的一元线性方程为：Y=C（1）+C（2）*X +u（K是待估参数），u为随机误差项，描述变量外的因素对模型的干扰。 3、虚拟变量Di的引入。引入虚拟变量Di以1997年为界限把它分两阶段分析房地产投资与GDP增长的相关关系，则模型的回归方程为Y=C（1）+C（2）*X*D1+C（3）*X*D2+u。D1=1（n=1997）；D2=1（n=1997）。 4、样本数据收集。本模型使用时间序列数据，数据来源于《福建金融统计年鉴》（1990~2006）（见表1）。 （二）回归分析及参数估计及检验 采用EVIEWS软件估计模型，得如下结果（见表2）。 1、经济意义检验。常参数的符号为正，说明在没有房地产投资的情况下，GDP仍然保持增长；其他各参数值均大于0，说明不同时期房地产对GDP都或多或少有所贡献，且C（2）＜C（3），表明1997之后政策的发布带动了房地产投资对GDP的贡献。这样看来，该模型的参数估计量通过经济意义检验，可进行下一步的统计检验。 2、统计意义检验。从统计检验来看：R2越接近1，模型的拟合优度就越高，这里，R2=0.996728≈1.000值比较大，说明变量之间拟合度比较高，经济增长（GDP）的总偏差中，有99%以上可以由个人住房贷款同ＧＤＰ的依存关系来解释，低于1%属于随机因素的影响。至于方程的总体显著性水平，n=17，k=3，当显著性水平α=0.01时，查F分布临界值表得出：F（3，13）=5.74＜＜F=2132.419，可见，模型的线性关系显著成立，因此，方程的拟合优度很好。 三