城市新区发展专题研究.ppt

作为新城模式的政务新区的发展规律总结 揭秘二线省会城市政务新区的发展规律及其起步区的运营模式 合肥政务文化新区依托老城区延伸，凭借高品质项目起爆，逐渐形成合肥新的一极 合肥政务新区的发展历程： 在起步阶段，依托绿地国际花都中高品质项目入市，借助与老城区的关系进行延伸式发展； 在发展阶段，当市政大楼、大剧院等进驻后，直接带动了天鹅湖北侧的、市府周边的房地产项目开发； 在此基础上政务新区向纵深延伸，逐渐开发天鹅湖南侧地块；同时政务新区的写字楼商务办公需求开始出现； 未来政务新区的开发重点仍在商务和商业需求上面。 郑东新区的发展受到政府强势推动，高起点规划，完善配套投入，郑州未来城市新中心区域 贵阳政务新区受到地理条件的限制，距离老城区较远，其发展采用低价聚人气策略 金阳新区建设使贵阳城市建设跳出了“山间坝子”的局限，跳出了“摊饼式”的传统城市发展思维； 基础建设：基础道路等市政基本完成 ；今后5年内，将投资400亿元，重点实施“三大工程”、建设“八大城市功能板块”； 政府文教机构：市级行政中心已投入使用，贵阳一中已经入驻，将投资24个亿建大学城； 房地产开发：已推出总建面将近250万平米的经济适用房，目前正在建设商业中心，未来将有大面积土地出让。 长沙政务新区呈现双子星态势，市府板块为老城扩充模式，发展重点为省府板块的新城模式 长沙市规划 “一主、两翼、四组团”的“多中心、分散组团式”城市空间结构； “东拓、西进、南融、北上”开发热点近年发生阶段性转移，但城市发展大方向保持——向南（城南板块）长株潭一体化； 长沙规划了两个政务新区，但是其各自特定不同： 河西板块腹地较小，且之前已经为建成区，目前依托市府带动其价值升值，但仍然为老城区扩充的部分； 省府板块借势长株潭一体化，且有较广阔腹地，从房地产开发和市政配套设施建设来看均为南区的发展为新城模式。 作为起步区地块应该采用哪种开发模式？我们首先需要明确不同地块的市场认同度演变曲线 在全面的新城打造基础上，起步地块的核心价值更多体现在与老城区的关联和带动上 从政务新区的发展规律看到，起步阶段的新区良好规划和基建，甚至政府等大型机构的启动都不是起步地块的核心依托 本报告是严格保密的。 政务新区发展规律研究 作为起步阶段的取地需要依托哪些规律？ 成熟阶段特征： 新城与老城逐渐融合，新城的价值开始依托其商务和商业价值； 住宅开发价值开始走向平稳，商业和商务价值开始提升加速。 查漏补缺式发展 成熟阶段 发展阶段特征： 政务类设施进驻，形成城市另一极； 围绕这一级依托政务资源周边的地块逐渐启动，住宅仍为主要发力点，其价值在此阶段提升速度最快。 极核式发展 发展阶段 起步阶段特征 起爆点均为距离老城区最近的住宅开发项目，依托高性价比、以及老城区的自然发展来带动 单点引爆 起步阶段 在政务新区起步阶段取地需要把握的基本原则： 此时土地价值在于跟老城区之间的关联性，距离老城区近的土地拥有更好的开发优势和更高的地块价值； 住宅用地起步开发最有利，商业用地只能留待成熟阶段开发； 梳理地块价值的额外依托点，在起步阶段住宅首先关注的是其自然资源类地块。 附：政务新区地块的额外依托点有： 1、自然资源类：山、水、湖、河流、温泉等； 2、政务类：市/省政办公大楼、市/省委领导班子，市/省委集资宿舍等； 3、市政配套类：市民广场、政府接待酒店、图书馆等 4、交通类：路网等级和路网密集程度； 案 例 借 鉴 合肥政务新区 郑州郑东新区 贵阳政务新区 长沙政务新区 案例研究的目的—— 案例选取标准：选取二线省会城市政务新区； 结合国内政务新区发展的一般规律，研究项目与新区发展的联动关系，指导本案的取地方向和开发思路，从而实现资本综合运作的利益最大化； 作为政务新区起步区的发展，都有哪些模式，这些模式之间适用条件又是什么样的？房地产在这其中所依托的价值点是什么？ 国际花都 国际花都坐镇新区核心，正对1000亩天鹅湖，左临市政大楼，与规划中的商务中心接壤，近揽天鹅湖风景区、政务文化广场、艺术公园。 大剧院 市政大厦 综合艺术馆 目前政府的发展重点在滨湖新区，政府的喜新厌旧使得政务新区由原先的宠儿陷入了了尴尬境地。 政府强势推动规划： 郑东新区发展是政府强势推动下进行的，规划面积约150平方公里，人口260万，在20~30年建完； 由六大功能组团组成，CBD和副中心充当了商务和高档居住的价值； 规划起点高，政府实施强势，未来郑东新区将会取代老城区成为城市价值最高的区域。 郑东新区起步区仍然是依托与老城区最近的区域撬动； 郑东新区是依托高质量大盘低密度群来启动： 开发水平高； 价格提升快； 产品形式多样。 绿地“老街” 3 顺驰“第一大街” 1 绿城“百合公寓” 2 3 4 1 2 联盟新城 4 郑东规划 龙湖·C