城市新苑商业地产提案.ppt

城市新苑地产提案 项目概述 城市新苑商业项目位于兴中路与华强路交汇处，东临规划中的文景路延伸段，项目中间贯穿规划的城市快速干道大兴路。总商业面积约5万平方米，已建成裙楼底商约1万平方米。项目建成后必将改变了附近北稍门商圈及龙首商圈长期以来分散，凌乱的商业局面。并充分补充了对红庙坡商圈正在建设大型综合体开发商业体系，满足了附近社区群众的生活，教育，学习，医疗、休闲、购物等众多条件，社会效应与经济效益巨大。 项目区位宏观环境分析 北城区域概述 西安北郊包括未央区和经开区，现称为“未央新城”，规划面积为24平方公里，依托西安市行政中心、文化体育中心、北客站交通中心等3个中心，建成集办公、居住、文化、体育、商业为一体的城市北部新区，形成新的中心区。从2010年10月起，西安市行政中心将陆续迁至张家堡区域。 主要商圈 城北从大范围来划分分为十大商圈 一、未央大道商圈 二、大明宫商圈 三、大学城休闲时尚商圈 四、三桥汽贸物流商圈 五、环汉城休闲服务商圈 六、龙首商圈 七、太华路商圈 八、辛家庙商圈 九、西安北客站商圈 十、渭滨生态旅游商圈 商圈分析 北郊十大商圈按发展状况，地理位置，和主要商业活动的不同大致可分为三类。 第一类是综合性的商圈；区域内写字楼，底商较多，各种业态较为丰富，各种公司较多；包括龙首商圈，未央大道商圈，太华路商圈，商业形式以大中型购物中心，百货，集贸市场，生活超市和精品专卖店为主，例如：龙首商业步行街，家家福生活超市和安踏李宁等品牌店构成了该区域现有的商业内容。 第二类是旅游休闲类商圈，以旅游休闲为主，包括休闲，旅游娱乐教育等，各业态也偏向旅游休闲娱乐教育方面等方面，包大学城休闲时尚商圈环汉城休闲服务商圈西安北客站商圈、渭滨生态旅游商圈。 第三类是商业活动针对性比较强的商圈，发展到一定规模以后形成一种大型的产业集聚，业态也较为单一，基本属于一个大的行业。包括大明宫商圈，三桥汽贸物流商圈，辛家庙商圈，大明宫商圈主要以建材家居为主，周边业态也以此为主，三桥汽贸商圈给业态以物流汽配，汽车配件，维修美容为主，而辛家庙商圈则以蔬菜水果 批发，农副产品批发零售为主。 现状及发展 目前本区域的写字楼主要集中在北关大街，未央大道两侧，也是现阶段各业态主要集中的区域，现主要楼盘有：利君V时代、御道华城、赛高国际商务港、第五国际、天地时代广场、赛高国际街区、经发大厦、和谐大厦、中登大厦、凯鑫国际、雅荷中环大厦、金泰财富中心、海联国际大厦、天乙大厦、宏林名座、方兴大厦等。 其他商圈主干道两侧的大多以底商为主，例如：凤城三路的香克林小镇的底商文景路周边各楼盘自主经营的底商等，现阶段无大型商业。 未来商业与公寓写字楼发展潜力巨大，例如：老三届首座、荣豪大厦、宫园一号、 MAX未来综合商业体项目，边海荣豪佳花园二期底商、凤城四路中登城市花园底商、银池品智天下商铺、双威理想城2万平米商铺、目前只有御景华府的部分商铺正在营业，大部分在招租。白桦林居的底商大部分已在营业。 北郊多为1-4层剪力墙结构的独立门面，缺乏大型柱网结构的框架结构的商业建筑，制约了北郊整体商业发展水平，是公司机会点 业态分析 就北郊各种业态在全部业态所占比重来看，餐饮和金融机构所占比重较高，分别为23.89%和17.45%几乎占到了一半，目前有建设银行，工行，西安银行，农行，招商银行的等， 休闲娱乐场所，超市，酒店，物流中心所占比例也较高，加起来占到了一半还多，目前有奥斯卡影院，人人乐，华润万家，沃尔玛等大型超市，还有如家汉庭酒店。 而便利店，百货 鞋类，及其他服务性的业态则较少，加起来所占比重居然不到10%，发展潜力巨大。 业态潜在需求 就整个北郊各种业态来看，目前在金融机构方面，北郊最缺乏的是一些地方性银行，私人银行，例如；招商银行，重庆银行成都银行等；此外，还缺乏一些投资理财机构，保险类企业。酒店类现在连锁酒店比较多，但是缺乏三星级以上的大型酒店，娱乐场所相对较少，缺乏大型的影院，，KTV会所，健身类的业态。 但最缺乏的还是大型的百货商场，像百盛，金鹰之类的中高档服装百货商场；目前有的一些百货规模太小，或档次不够，满足不了市场的需求；便利店也远远不够，尤其是大型的专业的连锁便利店，现在这些市场空白被小卖部占据的，但随着经济的发必将被淘汰 。 此外像品牌美容店，按摩，牙科等服务性的中小业态也较少，随着商圈的日趋成熟，消费 能力和档次的不断提升，这些业态的需求成为必然。 区域优势 区域劣势 （1）商业氛围不浓 目前，北火车站并未完全建成，大型港务区和大型社区仅处于规划