我国二三线城市养老地产运营管理模式研究.pdfVIP

管 理 研 究 我国二三线城市养老地产运营管理模式研究 张丁予 （吉林大学商学院，吉林 长春 130012） 摘 要：近年来，我国人口老龄化程度不断加深，在新常态经济 一是养老地产的融资模式。我国大部分养老地产融资模式主要 下，越来越多的社会资本投入到养老地产行业中，但由于该行业仍 靠外源融资，其中银行贷款是最主要的资金来源，目前商业性基金 停滞于启蒙阶段，发展规模的扩充仍需进一步探析。本文主要研究 投资养老地产的态度很保守，没有一个成熟的运营管理模式来吸引 我国在老龄化背景下的二三线城市养老地产运营管理模式。因一线 资金。 城市受政策影响，房地产市场的疲态越发明显，在这种情况下， 二是养老地产的盈利模式。我国养老社区地产项目的盈利模式 二三线城市仍有较大的发展空间，但二三线城市存在消费理念落 分为出售型和经营型盈利模式。对于运营型模式而言，它指以租凭 后、金融市场不成熟、服务业落后等问题，因此需要不同的运营管 方式为主，向需求者或入住者一次或定期收取费用；对于出售型模 理模式。为此，本文从国内养老地产运营管理模式现状和有待解决 式而言，它指前期以楼房销售为主，采取集中性的开发资金回收， 的问题入手，借鉴国外已成熟的养老地产运营管理模式的宝贵经 后期以建设服务、物业管理、家具配套等方式进行盈利。 验，针对我国二三线城市养老地产运营模式提出更多的补偿措施。 三是养老地产的管理模式。以生命周期理论和马斯洛需求层次 关键词：养老地产；运营管理模式；二三线城市 理论为研究基础进行分析，认为联盟运营模式既能整合社会资源， 又能解决养老问题。 根据我国统计，1999年我国已经进入老龄化社会，自此以后， 当前，我国地产企业并未完全掌握运营管理系统，独自承担 我国进入了老龄化加速阶段。但是因我国当前 “421”家庭结构和 初期建设至后期销售的企业寥寥无几，因此专业公司管理模式占主 “少子化”趋势严重，导致我国将出现大量的空巢老人。面对如此 导地位。目前，我国养老地产项目的风险因素大，抗险控险能力低 庞大的老龄人口现状以及随之而来的各种养老需求，传统的养老模 下，尤其是对服务和融资风险的控制，可谓束手无策。因此，健全 式已经难以维持长期发展，因此养老地产开始萌芽，而养老地产行 运营模式，提高抗险能力，改善管理体制，构建合作体系是推动养 业规模较小，运营管理模式简单，不利于其迈入良性循环的发展道 老地产长期发展的助推剂。 路。基于此，本文从国内养老地产运营管理模式现状和有待解决的 2.国内养老地产运营管理模式的弊端 问题入手，汲取国外先进的管理经验，针对国内二三线城市重点展 （1）由于养老地产的外部因素和市场核心竞争的影响，致使 开探析，围绕养老地产的运营模式进行深入分析，期望在一定程度 其竞争对象在其他房产那里存在差异性，它主要的对象为内部运营 上缓解老龄化急剧增长的趋势，也希望所提意见和策略能为国内养 模式。从字面理解，养老地产属于政策扶持、鼓励、保护的行业， 老地产领域起着推动作用。 它主要服务是老龄化人口的服务，而非房产、财权等，然而我国相 一、国内外养老地产运营管理模式的现状及问题 当数量的养老地产项目在运营管理中往往偏离了以养老服务为主的 1.国内养老地产运营管理模式的发展现状 销售的轨道。 伴随老龄化发展趋势与日俱增，拥有一个有保障的适老化社区 （2）我国金融体系不完善，投资主体单一，养老地产规模 逐渐被老龄人向往。目前，我国已经有了北京 “太阳城”示范养老 小、层次低、投资者对其不了解，缺乏相关政策引导、支持。养老 地产，有拥有成熟经验的上海亲和