物业案例分析MicrosoftPowerPoint演示文稿.pptVIP

案例分析一 1、居住在阳光小区5号楼的两户居民在楼下搭建了两个小棚，用于存放摩托车。原因是小区的存车处存取时间为6点至晚些时候1点，而他们经常上中班，晚12点以后才下班，无法在存车处存放摩托车。该小区的物业发现这一情况后要求这两户居民自行拆除小棚，理由是阳光小区业主委员会与该物业管理公司签订了《物业服务合同》，合同中规定，居民不得擅自搭建任何建筑，并遵守停车管理规定等。该两户居民承认安装护棚的事实，但该两户居民以不方便存放摩托车为由拒不拆除小棚。 请问，物业管理公司可以按照怎样的程序、采取哪些方法解决该问题？ 答：物业管理公司可以按照以下程序和采取以下方法解决该问题： 1]向两户居民说明情况，要求居民按照物业服务合同的条款来做，并说明违反合同应承担的责任。通过耐心的说服教育，争取让居民主动拆除小棚。 2]如果经过认真耐心的说服教育，两户居民仍不同意拆除护栏，可以请业主委员会出面协调，要求这两户居民拆除小棚。 3]物业管理公司应调整存车处的存取时间，可调整到晚12点后或24小时存取。 4]如以上措施仍不奏效，还可向这两户居民发出律师函，指出违反合同的后果，说明物业管理公 司即将采取法律手段，保证合同的履行。 5]在采取以上措施仍不奏效的情况下，物业管理公司可以准备好充足的证据，包括物业服务合同，对方搭建小棚的证据（照片等），向被告所在地的基层法院起诉，起诉书中应写明起拆请求、事实和理由。 6]在庭审过程中，物业公司的代表应积极陈述事实、理由和拆讼请求，进行发言和答辩，争取法院的有利判决。 7]如判决对物业管理公司不利，还可考虑上拆。 案例二 某住宅楼业主全部入住已经4年多了。半年前，其物业管理者敏达物业管理公司接到了顶层601单元业主的投诉，认为601单元在下雨时屋顶渗漏是物业管理公司对房屋维修养护管理不当所致，要求物业管理公司负责维修并给予一定的经济赔偿。 敏达物业管理公司是否应负责维修，并给予601单元一定的经济赔偿？ 敏达物业管理公司要根据具体情况来分析自己是否应该承担责任。 1]屋顶漏雨的问题可能是由于建筑施工企业的施工质量问题造成的，也可能是由于在使用中遭到破坏而造成的，为了查明责任，必须进行技术鉴定。 2]如果是由于建筑施工企业的施工质量不合格而造成的，因其尚在5年保修期内，所以应由建设单位承担保修责任，物业管理公司不需为此承担责任，但应积极协助业主联系建设单位及时解决问题。 3]如果是物业管理公司在房屋维修养护管理工作中失职所造成的，物业管理公司应承担责任，负责修复并赔偿损失。 2]为了给业主提供良好的居住环境，使业主的物业保值增值，物业管理公司应从哪些方面做好房屋的维修养护技术管理工作？ 答：房屋的维修养护技术管理工作包括： A配备专业人员督促指导房屋的合理使用，防止房屋结构、设备的过早损坏和损耗。 B定期对房屋进行查勘鉴定，制定维修养护技术方案。 C建立房屋维修技术档案，掌握房屋完损状况。 D制定技术管理制度，确定责任人。 E监督房屋维修养护施工过程的技术规范执行情况。 F监督施工过程中安全生产制度的执行情况。 案例三 2009年8月，业主刘某入住某高档公寓某单元，至今没缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落，有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让刘某直接找开发商联系解决。 1]物业服务企业这样回答对吗？如果不对，物业服务企业应该怎样处理开发商遗留下来的这些问题？ 物业服务企业回答的不对。处理该问题的正确做法： A向客户解释清楚遗留问题的形成和责任承担者等。 B向客户介绍以前解决遗留问题的进展和物业服务企业所做的工作等。 C处理开发商遗留问题的几种方式： 1}代表客户督促开发商尽快解决其遗留的 工程问题。 2}协助客户同开发商洽商解决其遗留的工程问题。 3}协同开发商尽快解决其遗留的工程问题。如物业服务企业接受开发商委托，解决其遗留的工程问题等。 2]针对业主刘某拒交服务费的行为，物业服务企业应该怎么办？ 答：对业主拒交物业服务费问题的解决办法： A确定其未按期缴费的原因是否属于有履行合同缴费义务的能力却拒绝缴费的情况。 B派专人与其进行沟通和协商，进一步了解拒绝缴费的原因，通过解释取得客户对物业服务收费的理解和配合。 C按照法律法规、管理规约和物业服务合同的规定，进行催交。 D如果仍不能解决，物业服务企业可单方面停止服务，解除合同。 E在正式向法院提起起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序。 F欠费业主在收到支付令后一定期限内既不提出书面异议又不履行支付令的，物业服务