商业银行个人住房抵押贷款的风险及防范.pdfVIP

●金融聚焦mj 带来未来经济利益，研究费用应予以费用 化处理。而当进入开发阶段后，随着研究成 果的转化，开发阶段实际上有了具体受益 对象(特定的商品)作为载体，企业的有关 研究开发活动，其本质上是一种商业活动 行为，且依据有关数据信息可预测或计量 未来经济利益的流入流出。因此，企业在开 发阶段所产生的费用，符合资本化条件的 应予以资本化。这从一定程度上改变了我 国过去企业会计准则过分侧重于利润表， 以收入、利润的合理配比为先，在费用的计 量和摊销上优先考虑利润表，严格遵守配 比原则的一贯做法，有利于企业管理当局 制订长期研发计划，也利于外部会计信息 使用者对企业未来经营发展状况作出更为 客观的预测。 (三)财务报表信息的充分披露与相 关性 新准则扩大了信息披露的范围：关于 资产相关信息的披露：第一，增加了资产类 近年来，我国个人住房抵押贷款业务 贷风险大幅上升。 应单独列报的项目：如交易性金融资产、权 在商业银行呈现出强劲的发展势头。商 (二)抵押风险 益法核算的投资、可供出售金融资产、投资 业银行争先发展个人住房抵押贷款，一是 贷款抵押物是商业银行第二还款来 性房地产、递延所得税等。第二，增加了负 近些年我国房地产市场的繁荣以及国家 源，但是商业银行也常面临如下抵押风 债类交易性金融负债，递延所得税负债项 信贷政策的支持；二是商业银行普遍认 险：一是抵押处置风险：当抵押物变现渠 目的披露。如在合并报表中，将少数股东权 为个人住房抵押贷款是优质资产，不良 道窄、成本高时，商业银行不能顺利、足 益作为权益性项目列示。这些新增加的资 贷款率极低，比批发类贷款风险小得多。 额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。我 产与负债类项目的充分披露，让信息使用 事实上，随着我国个人住房抵押贷款余额 国住房二级市场处于起步阶段，交易法规 者更易于理解、掌握和预测企业的经营活 快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开 不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行 动成果、财务状况以及来来的现金流量等 始不断上升。笔者认为，我国商业银行个 的抵押物变现困难。二是抵押物价格风 信息，更符合自身需要与利益的决策。有关 人住房贷款面临着八大风险，并通过分析 险，包括抵押物价格市场风险和抵押物价 利润表信息的披露：第一，进一步明细了营 个人住房贷款风险发生的可能性及加强 格人为风险。前者是指抵押物因房地产市 业外收支的有关内容，取消了“营业收入、 防范的必要性，提出了风险化解和风险防 场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房 营业支出”科目，代之以按犬项目列报。如 范措施。 屋价格下跌的风险。后者是抵押人在其抵 计提的资产减值准备、非流动性资产处置 一 、 商业银行个人住房抵押贷 押期限内对房屋的损坏造成抵押物价格 损益。这样做的好处是细化了营业外收支 款风险分析 下降，或者由于估价人员L大1其过失或故意 的结构与构成情况，易于信息使用者识别 (一)信用风险 过高估价抵押物而产生的风险。 其来龙去脉，通过分析、预测作出更为有效 信用风险是个人住房抵押贷款风险 (三)利率风险 的决策行为。第二，新准则更加突出了收入 中最基本最直接的风险。一般有下面几 它是指金融市场利率波动导致存贷 与费用两项会计要素对企业利润的影响， 种形式：一是被迫违约。贷款人存购买房 款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款 新准则将利润表述为：“包括收入减去费用 后，因实际支付能力下降或突发事件的发 利率，导致银行收不抵支的风险。一般来 后的净额、直接计入当期利润的利得和损 生，无法继续正常向商业银行按照规定还 说，利率风险有两种：一是“不匹配”风险， 失等。”换句话说，企业收益包含两个部分 本付息。