营改增对房地产业影响及对策.docVIP

营改增对房地产业影响及对策 一、房地产业“营改增”的内容 （一）征税对象 房地产业的增值税纳税人为在中国境内销售自己开发的房地产项目的企业。由于房地产行业涉及的资金流量远大于其他行业，房地产业的增值税纳税人划分标准与普通增值税有所区别，划分界限为500万元。其中，年应收增值税额超过500万元的纳税人记为一般纳税人，未超过500万元的纳税人记为小规模纳税人。 （二）税率变化及进项税额抵扣 我国现行增值税适用税率为17%的标准税率以及13%的低税率。在 “营改增”改革所涉及的行业中，以11%和6%计征增值税。房地产业在实施“营改增税制改革后”，税率由以往 5%的营业税税率改为11%的增值税税率。 （三）计算方法 营改增前，房地产业应纳营业税额=营业收入times;5% 营改增后，房地产业应纳增值税=增值税销项税额-增值税进项税额 不含税销售额=销售收入/（1+11%） 销项税额=不含税销售额times;11% 进项税额=[（基础设施费+建筑安装工程费+公共配套费）/（1+11%）times;11%]+[（前期工程费+财务费用）/（1+6%）times;6%]+[开发间接费/（1+3.4%）times;3.4%]+[（销售费用+管理费用）/（1+.2%）times;1.2%]。表1具体列举了增值税的主要进项税额构成。 二、房地产业“营改增”的影响 （一）税负变化的双重效应 1.减税效应 由于房地产行业属于传统重资本行业，对于实物经济体系产生重大影响，主要产生物质资本型拉动效应。物质资本型、原材料消耗型产业受房地产影响较大，而人力资本型、技术知识型产业受影响较少。房地产业与化工行业、能源产业、钢铁行业、机械制造业等联系紧密，而这些产业均计征增值税，房地产业能够直接抵扣源于这些产业的进项税额。建筑、园林设计行业、城市规划行业则被划分到现代服务业，按照现行“营改增”试点生活服务业对应的税率计征增值税，也可抵扣进项税额。与房地产业密切相关的金融保险业适用于6%增值税税率，通过向当地税务机关代开增值税专用发票，依据简易计税方法计征增值税，不能抵扣进项税额；建筑行业适用的11%增值税税率，依据一般计税方法计征增值税，纳入可抵扣进项税额之内。由于房地产业关联产业较多，通过相关进项税额的抵扣，能够大幅减少房地产企业的应纳税额。从长期看，随着营改增的全面铺开，房地产行业上下游产业链中绝大多数行业都计征增值税，所涉及的相关产品和服务被纳入可抵扣进项税额之内，形成实质上的减税效应。 2.增税效应 “营改增”后一般纳税人11%的名义税率与营业税5%的计征税率相比较有所增加，但因为不同地产项目所涉及的产业有所不同，房地产行业增值税可抵扣进项税额及其所占比例是不确定的，营业税改征增值税所产生的税负效应也取决于可抵扣进项税额占总税额的比例。具体而言，“营改增”对房地产一般纳税人税负的影响，在一定程度上取决于进项税额抵扣的情况。下文以房地产企业A营改增前后的税负变化来说明营改增可能产生的增税效应。 假设 A房地产企业为增值税一般纳税人，“营改增”前企业的营业收入为X1元，假定“营改增”前后企业的总营业收入（纳税前）不变。收入营业成本总额为 Y1元，营业成本中能够获取用以抵扣进项税额的增值税专用发票的成本含税价为 a 元，适用于增值税税率11%，城建税率记为 7%，教育费附加税率记为 3%，其他税金不纳入考虑范围。则房地产企业一般纳税人“营改增”前后流转税的税负计算对比如下： （1）营改增前，营业税税额=5%X1 流转税金及附加=X1times;5%times;（1+7%+3%）=0.055 X1 （2）营改增后，不含税营业收入 = X1/（1+11%）=0.9009X1 增值税销项税额= X1/（1+11%）times;11%=0.0991X1 增值税进项税额= [a/（1+11%）]times;11%=0.0991a 应交增值税税额=0.0991X1-0.0991a 流转税金及附加=（0.0991X1-0.0991a）times;（1+7%+3%）=0.10901X1-0.10901a （3）“营改增”前后流转税及附加税收差额=0.055 X1-（0.10901X1-0.10901a）=-0.05401X1+0.10901a 由测算可以得出，当 adivide;X1=49.55%（为四舍五入后的结果），即可取得增值税专用发票并抵扣的成本占营业收入的 49.55%时，“营改增”前后 A企业的流转税金及附加不变；当 adivide;X1gt;49.55%时，即可取得增值税专用发票并抵扣的成本占营业收入的比例大于 49.55%时，“营改增”后企业的流转税金及附加将会下降；当 adivide;X1lt;49.55%，即可取得增值税专用发票并抵扣的成本占营业收入的比例小于