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境外热钱对中国房地产市场影响摘要: 中国房地产市场的火热与人民币升值预期吸引了大量的境外热钱流入中国房地产行业,并推动了房地产价格的快速上涨,加剧了房地产泡沫的膨胀。针对外资在房地产市场的炒作行为,抑制境外热线对房地产的投机,可以取消外资投资房地产行业的税收优惠,废除外资企业的超国民待遇。 关键词:境外热钱;房地产;人民币升值 中图分类号:F293.35 文献标识码:A 文章编号:1003-3890(2010)01-0089-03 一、中国房地产现状 中国的房价增长过快已经是个不争的事实,那么房地产市场是否存在泡沫呢?衡量房地产是否出现泡沫也有多个不同的角度、不同的标准,一般可以用空置率、房价收入比和购租比三个指标加以衡量。以下通过对比房屋租赁指数与销售指数的增长速度,即变相的购租比来判断房价是否过高。 任何商品都有使用价值和价值,前者是后者的前提条件,并且决定后者的高低,价格是价值的表现形式。相应的在房地产市场,房屋的租金水平体现了房屋使用价值的高低,是房价的基础。从理论上讲,商品房价格变化应与租金变化同步。 从图1可以看出,从2001年开始,除了2003年低房屋租赁价格有一个快速的拉升外,大部分时间房价同比增幅都远高于租金。2001年后房价的高速增长则主要源于商品房市场的逐步增长与繁荣。尤其是2004-2008年,租金涨幅维持在2%上下,房价增幅却高达6%~10%,这种房价脱离房租的现象,说明房价增长过快,已经不合理。 但是,与国外相比,中国针对房地产市场的宏观调控启动时间较早,而且政府对金融体系的控制力很强,一直压抑着市场泡沫的过快产生。不利与有利的因素并存,从而造成目前中国只是少数发达城市出现局部性的房地产泡沫,而全国整体上并未产生明显泡沫。 二、热钱流入房地产市场 (一)热钱的计算 2006年、2007年,北京房屋销售价格累计平均分别上涨8.62%、11.36%,而深圳同期的房屋销售价格累计分别上涨12.3%、16.33%。2008年,受累于全球金融危机,房价升值速度才有所放缓。2009年,“量跌价涨”成为国内楼市的主基调。一线城市房价涨幅远高于二、三线城市,其房地产“泡沫化”程度也远比二、三线城市大。中国房地产市场的火热,吸引了大量境外热钱。 尽管目前中国资本项目还处于管制之下,但境外热钱总能通过相关渠道悄然进入中国房地产投资领域,特别是在中国经济又好又快发展和房地产价格持续走高以及人民币汇率快速上升的三重利益刺激下,投资中国房地产将成为外商和外资规避风险、获取利润的最佳选择。以下将热钱的计算分为三步: 1. 估算热钱流入规模的最常用方式,是用外汇储备增加额减去贸易顺差与FDI。差额为正表示热钱流入,为负则表示热钱流出。针对外汇储备增加额可能由汇率升值收益导致的批评,对热钱流入数据进行汇率升值收益调整。相应思路如下,假定自2005年初以来,中国外汇储备的币种结构保持不变,即美元资产占70%,欧元资产占20%,日元资产占10%。用欧元资产某年年初的存量乘以该年内欧元相对于美元的升值幅度,即得到该年欧元资产的汇率升值收益。用每年外汇储备增加额减去同年内欧元资产以及日元资产的汇率升值收益,即得到调整后的外汇储备增加额,再用调整后的外汇储备增加额减去贸易顺差与FDI,即得到热钱的流入规模。 2. 虚假贸易中隐藏的热钱。观察近年来中国贸易顺差数据,不难发现一个重要趋势,即从2005年起,中国贸易顺差规模突然上升。2001-2004年,中国贸易顺差分别为225亿美元、303亿美元、254亿美元和328亿美元;2005-2008年,中国贸易顺差分别为1 021亿美元、1 775亿美元、2 627亿美元和2 981亿美元。很难相信,在2004-2005年间,中国出口部门的产业结构或劳动生产率会显著提升,或者外国需求出现显著增长。此外值得注意的是,2005年7月人民币启动汇改进程,人民币兑美元汇率开始明显升值。因此可以怀疑,自2005年以来中国贸易顺差大幅上升,在很大程度上是由热钱通过虚假贸易流入而推动的。2005-2007年全球经济增长率保持稳定,外需并未大幅增加;而且中国一般贸易行业具有劳动密集型与低附加值特征,产业结构和劳动生产率在2005-2007年并未显著改善。李东平(2008)认为,只要出口部门产业结构未发生明显变化,2005年之后的真实贸易顺差,应该与2004年之前大致保持相同水平。我们假定,2004年之前基本没有虚假贸易,2005-2007年各年的贸易顺差增长率等于2001-2004年的平均贸易顺差增长率,即16%,那么高于16%的贸易顺差增长额即为通过贸易渠道的热钱流入。那么,2005-2008年的虚假顺差分别为640亿美元、1 334亿