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房地产税收对商品房价格影响探究摘要：中国房地产市场的需求弹性小于供给弹性。政府对房产拥有者征税，税收负担其实更多地落在了购房者身上。中国现行的房地产税制对于稳定房地产市场，抑制过度投机，降低商品房价格的作用不明显，应改变住房需求弹性，在房地产保有环节征税，促进中国房地产市场的健康发展。 关键词：房地产税收；供求关系；税收归宿；商品房价格 中图分类号：F293.3　文献标识码：A　文章编号：1003-3890(2008)09-0038-03 一、中国的房地产税收 按照房地产经济学对房地产的分类习惯，根据房地产市场的运行过程对于房地产税收从取得开发、流转和保有三个环节进行细分。各个阶段发生的各种税收如表1所示。 在计划经济体制下，中国所有房地产归国家所有，职工住房由单位分配，无所谓房地产税收政策。在进行住房制度改革之后，新兴的房地产市场迅速成长起来，有关房地产的税制也建立了起来。房地产税制除了为国家增加财政收入和缩小贫富差距外，还有另外一个非常重要的目标：稳定房地产市场、抑制过度投机，预防金融危机等。由于中国现行的各房地产税是在经济体制改革过程中陆续设置的，缺乏明确的总体设计思路。因此。尽管从表面上看税收体系较为全面，实际上却存在着结构不合理、税种设置重复、配套措施不完善等诸多方面的问题。笔者从经济学的供求均衡分析中国各个阶段房地产税收如何影响商品房价格，指出中国现行房地产税收的不足与改革方向。 二、理论基础：供求均衡，弹性与税收归宿 (一)供求关系 供给与需求这两个术语是指人们在市场上相互交易时的行为。供给曲线表示一种物品的供给量如何取决于价格，根据供给规律，当一种物品价格上升时，供给量增加，反之亦然；需求曲线表示一种物品的需求量如何取决于价格，根据需求规律，当一种物品价格下降时，需求量增加，反之亦然。供给与需求曲线相交决定了市场均衡，我们用供求图形来考察市场变化对均衡价格和数量的影响。 (二)弹性与税收归宿 经济学原理告诉我们，供求弹性与税收归宿有着密切的关系。当向一种物品征税时，该物品的买者与卖者共同分摊税收，但税收负担更多地落在缺乏弹性的市场一方身上。需求弹性小意味着买者对消费这种产品没有适当的替代品，供给弹性小意味着卖者生产这种物品没有适当的替代品。当对这种物品征税时，市场中选择少的一方不能轻而易举地离开市场，从而必须承担更多的税收负担。 就房地产市场而言，住房作为生活必需品是缺乏弹性的，加拿大经济学家歌德佰戈根据经验数据计算出住房需求价格弹性绝对值为0.75。国内一研究结果显示，中国房地产商品的需求弹性仅为0.34，这意味着价格上涨或下降1％，而需求下降或上涨0.34％。?而住房的供给是相对富有弹性的，因为房产拥有者可以根据房价的高低而自由选择上市时间。这也是中国存在较高的住房空置率的原因。由于房地产市场的需求弹性小于供给弹性，政府对房产拥有者的征税，税收负担更多地落在了购房者身上(如图1所示)。 三、税收对商品房价格的影响作用 (一)土地批租与房地产开发阶段、房地产流转阶段中开发商出售商品房阶段(初次流通) 此阶段发生的税收有土地使用税(费)、契税、营业税、城市建设维护税及教育费附加、印花税、企业所得税等。由于向开发商征税，供给减少，供给曲线由S移动至S1，商品房价格提高到P1。从长期来看，需求弹性增强，需求曲线斜率减小，对住房的需求也可能会因房价的上涨而减少，需求曲线向左移动，因此需求曲线变为D1。由于是由购房者承担了大部分税收，开发商得到的价格下降得很少，因此供给基本不会发生变化，由此商品房价格下降为P2，而P2的位置决定于需求的变化程度(如图2所示)。 (二)商品房流转阶段中的再次流通阶段 此阶段发生的税收有房地产交易税、营业税、土地增值税、城市建设维护税及教育费附加、印花税、契税等。这个阶段的税收主要是针对在二级市场买进房产然后再向三级市场(二手房市场)售出以赚取差价的投机者。 因为向房产拥有者征税，房地产三级市场的房价上升，房地产三级市场购房者承担了大部分的税收。虽然由于税收，房产拥有者得到的价格比没有税收时降低了，可是幅度很小，所以抑制投机需求的效果并不明显。长期来看，因为三级市场的房价上升，购房者会转向二级市场，从而增加了二级市场的需求，抬升二级市场的房价。 由于大部分二级市场购房者的目的是自己居住，他们一般不会在购房之后很快将住宅出售，也就是说属于真实需求的二级市场的购房者不处于这个征税的范畴，因此不会伤害到商品房的真实需求。 (三)商品房动态保有阶段中的租赁 此阶段发生的税收有营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市建设维护税及教育费附加等。