如何进一步认识三大基本估价方法.doc

如何进一步认识三大基本估价方法 目前相当部分的估价人员在房地产估价时总感觉到采用成本法或收益法的估价结果偏低很多，因此只要能用市场法就尽量采用市场法。按理说分别采用三大基本估价方法只要操作合理其估价结果不会有很大的差异。为什么目前会有这种情况呢？笔者认为只有分析其原因，并正确对待，才能客观公正合理地进行估价，才能规避估价的风险。　　一、三大基本估价方法的不同点　　 （一）理论依据的不同　　市场法主要基于替代原理，成本法主要基于生产费用价值论，收益法主要基于预期原理。它们毕竟是有区别的。　　（二）估价思路的差异　　市场法是利用实际上已经发生且已被市场“检验”的类似房地产成交价格作为可比实例，分别将各可比实例与估价对象进行比较分析，通过建立价格比较基准后，再进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正与调整而求的估价对象的比准价格。　　成本法是将估价对象的重置价模拟房地产开发（或建设）的过程，根据房地产价格构成，分别求取估价对象房屋（建筑物）的重置价、房屋折旧及土地使用年限对地价的调整，从而求得估价对象的积算价格。　　收益法是将估价对象视为一种收益性房地产，分别求取其有效毛收益、年运营费用、报酬率，选用适当的收益公式，将估价对象未来各期的净收益折算到估价时点后相加来求取估价对象的收益价格。　　三种基本估价方法的操作步骤及内容不尽相同。因此三种不同估价方法所评估出的价值也不尽相同。　　（三）经济属性和市场内涵的差异　　从经济属性上分析——市场法是属于“商品”属性；成本法是属于“产品”属性；收益法是属于“投资品”属性。　　从市场内涵上分析——市场法求取的比准价格与房地产的市场供求状况直接相关；成本法求取的积算价格与其历史开发（建设）成本直接相关；收益法求取的收益价格与其预期收益直接相关。　　由于三种估价方法在经济属性和市场内涵的差异，造成其评估价不尽相同。　　（四）估价方法时间着眼点的差异　　虽然三种估价方法所求取的估价对象的估价结果都是在估价时点的这一特定时间的特定估价目的的价值，然而三种估价方法本身的时间着眼重点却是不相同的。我们必须注意到，市场法的时间着眼点是“现在”；成本法的时间着眼点是“过去”；收益法的着眼点是“未来”。　　在市场机制比较完善的条件下，市场法看重的是现时市场上的房地产正常交易价格，它认为现时交易实例的有关信息最能反映房地产的价值；成本法看中的是过去开发（建设）所花费的成本，它认为过去所花费的成本信息已经完全包含了人们对价值的认可；收益法看中的是未来所能带来的收益大小，它认为房地产未来所能带来的收益的现值之和才是该房地产的价值。　　这里需要澄清一个问题，有人认为“成本法”也是求取估价时点的重置价，那么它的着眼点也应该认为是“现在”，而不应认为是“过去”。这个问题应该这样理解，成本法在求取重置价时它仅仅是“成本”的时间点是现在，但建安工程的市场状况不一定完全与房地产市场状况合拍，从“量”上说也不一定完全相吻合。　　（五）市场层次的差异　　三种估价方法的市场内涵决定了其市场层次性的差异，也就是说三种估价方法对估价对象房地产市场的假设条件存在差异。　　市场法放松了“市场均衡”的假设，在成本法的基础上引入市场的供求因素，通过市场供求状况对房地产的成本进行修正，得出其市场价值。此时市场法没有与房地产的未来收益挂钩，因此市场法仍然暗含了房地产投资市场均衡的假设。　　成本法没有考虑竟争原则和市场供求原则，隐含了长期市场均衡的假设，即估价结果的适用环境是一个处在长期均衡状态的房地产市场，如果在失衡状态的房地产市场环境下运用成本法，其估价结果就会缺乏说服力。　　收益法在市场法的基础上进一步放松了房地产投资市场均衡的假设，在市场法的价值基础上考虑了房地产投资环境的状况，由此调整得到房地产投资价值。　　由此可见，从成本法→市场法→收益法，是一个逐步放松“市场均衡”假设的过程。在这个过程中，房地产估价师从一个对价值的中立者逐渐变成了一个对价值判断的参与者，也因此，房地产估价需要估价专业人员——注册房地产估价师。　　二、估价方法的“不同点”给我们的启示　　（一）正常情况下三大基本估价方法都可选用　　在房地产市场趋于理性、趋于成熟时，同一估价对象在同一估价时点分别采用以上三种估价方法所求取的估价结果一般情况下不会有较大差异。如果市场法求取的估价结果（比准价）大大高于成本法的估价结果（积算价格）或收益法的估价结果（收益价格）时，表示了当地房地产市场缺乏理性，甚至出现“泡沫”；如果市场法求取的比准价大大低于积算价或收益价格时，表明了当地房地产市场不景气。　　（二）不高估市场价值　　在目前采用市场法进行抵押估价时，应该要清醒地注意到未来市场的变化风险，也就是说在采用市场法估价时，不仅要考虑