红牌楼商住项目营销思路---定概要1.ppt

红牌楼商住项目营销思路 目 录 商圈分析 从新世纪、东泰、东方家园、二十一世纪等等呈线性散布。 红牌楼商圈同高笋塘商圈的竞争处于劣势。 项目处于红牌楼建材商圈的分散点，难以享受整体优势。 周边社区较多，常住人口多。 外来经商者比例较高。 前来购买汽配家具的消费者较多。 红牌楼商业配套落后。 交通方便，市内消费是主要习惯。 推广策略 建立目标商家的客户资源数据库，通过向终端客户的宣传推广向商家施加影响力。用消费者推重商家。 招商和销售广告关联发布。 以个体沟通和DM手册为主要工具。 项目定位后仅仅在专业媒体上发布广告。 招商期间侧重商家联谊活动和消费者互动。 建立专业媒体为项目持久运营奠定基础。 一二楼可以通过交通布局解决楼层差异，优先考虑汽配商业。在招商运营上，前期优先考虑1、2层对应门面的上下统租。 三楼定位于社区和商务的基本配套。 停车位一定预留在地面，。 终端客户判断 产品组合 产品要素 产品推广 销售原则 ◆ 密集性市场攻略????充分调动一切营销资源，集中在一阶段内，向市场进行轰炸，制造一种集中策略。广告策略采取单一媒体，集中时段，集中版面投向市场。促销措施也集中在某一阶段内向市场公布。 销售策略 4-6层投资型物业保留，暂不销售，以便价格走高抛售。 普通小户以低价少量开销，适当调高价格。 住宅销售周期控制在3-5个月，保证总收益最大。 销售均价5000元/平米以上。 销售控制 在因户型景观差异、楼层差异或采光差异等因素实行常规性控制的基础上通过牺牲某些缺陷户型价格来实现整个营销的顺利进行。 为房屋将来提价留空间，当房屋涨价后，未销控的低价房屋销售完后，即出现项目价格区间空缺，需要放开销控房源来填补价格空缺，同时针对畅销房源进行提价。? 具体到销控的楼层、销控房源的景观、销控房源的比例、销控的户型比例等是否合理等都是在进入执行期需要考虑的因素。 案名提议 礼顿阳光 格调100 优House 推广语 诉求点 项目工作总体进度 3 1 3 3 3 4 3 5 成都市收入中等的年轻上班一族 红牌楼做生意的小商户 成都市内的房产投资客户 经济酒店客户 3 2 正在成都租房居住的人群 住宅 产品 宜商宜居的区域化个性空间 酒店 产品 30-50平方米的一房一厅，少量两房 包括墙地顶和厨卫装修的精致房 25-30平的标准间,4-6层 独立电梯和公共楼梯，店招位置预留 可以采用大进深设计，普遍在10米以上，开间不超过4米。 普遍在10平方米左右，不超过12平米。卧室位置外设计阳台，  面积基本上在14平方米左右，客厅采光。 面积4平方米左右，淋浴房。也可考虑毛玻璃割断式卫生间 开放式厨房，节约面积。或者仅仅设置供加热用的电磁炉。 厨房 卫生间 客厅 开间 卧室 少量报纸硬广投放，网络推广为辅助，便于项目告知。 前期以周边片区大量的宣传单作为突破。 针对年轻人经常出入的场所合作展销，比如酒吧等。 通过针对咨询客户丰富的互动活动增加购买率。 酒店产品以大客户行销为主导。 集中火力宣传造势，意向客户细嚼慢咽。 ◆ 快字原则????快主要是争对小户型产品的营销速度。由于规模小，项目用于宣传推广的资源相对显得比较少。而由于小户型的市场相当单一，产品与概念很容易复制，因此市场变化较快，如果产品不能在很短的时间内全部销售出去，那产品将面临极大的销售风险。???? 3 快 3 密 蓝派沙龙 V生活 飞跃空间 —— 个性、年轻、时尚 礼顿阳光，献给追求心灵空间自由的您！ 礼顿阳光，让你的一切在阳光下尽情释放。 在这里，你就是所有。 租屋族 年轻人 投资客 谁说年轻人没有独到的投资眼光？? ? 选择礼顿阳光的年轻业主他们有着非常的见解。礼顿阳光无论于地段、规划设计、物业指数都有其过人之处，不会给年轻的你太大的经济压力，也不会有拾遗边角余料的顾虑，21－52平米多样小户型精彩纷呈，适合年轻的您。小资金投入，独享最有效的空间！? ? 无论作为居家还是商务投资，发展空间无限。 要养就养自己的房子，月付800元，买礼顿阳光精装房，比租房还轻松，再也不必东搬西挪看房东脸色！总价15万， 租金抵月付还有剩该买房子了吧！ 经济酒店里有黄金 股海涨跌不定，要赚钱就买礼顿阳光牛市股只涨不跌月付800元，赠送精装修无论自己住，还是出租都划算！租金抵月付还有剩 项目商圈分析 2 招商和销售 4 商业地产生物链 3 1 项目初步定位 3 3 回归产品 5 小户型住宅 6 3 5 第一部分 商业地产生物链 开发商 业主 经营商 消费者 舍 得 先修后卖 先买后租 先购后销 开发商的收益来源于业主的