房地产企业税收政策讲解.ppt

房地产企业所得税政策与纳税申报 李剑华 河南同心会计师事务所有限公司 安阳同心税务师事务所有限公司 房地产行业背景资料 【房地产行业重要作用】 房地产行业与建材、建筑、流通、中介服务、物业管理等多个产业相互关联。房地产业与宏观经济的稳定发展及人民群众生活联系更加紧密。国家统计局1月8日公布的数据显示，房地产业增加值占我国国内生产总值(GDP)比重超过5%，在国民经济发展中发挥了支柱产业的重要作用。 房地产行业背景资料 1、房地产行业及上下游关联的行业所拉动的经济GDP的发展占整体GDP的比重超过20%； 2、房地产行业的解决建筑企业的就业人数所占比重极高； 3、房地产行业的各项贷款余额占金融机构的贷款比重超过50%； 4、各级政府平均从房地产行业的各项财政收入占整体财政收入的比重超过50%。 房地产行业背景资料 2006年～2008年 高潮到调整期 房地产行业的经营特点 1.房地产开发企业经营活动的主要业务  2.房地产行业开发经营管理过程  3.收入和成本费用的构成  房地产行业背景资料 房地产行业面临的现状 1.世人都认为是暴利行业，中央不断加大调控力度，出台多项措施。 2.国家税务总局配合国务院宏观调控，在税收上不断加大控管力度。 3.进入09年，税务形式严峻，税务部门管理力度加大。 房地产企业所得税税收政策 内资房地产企业所得税政策 财税字[94]001号：《财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（新办企业免征所得税3年） 国税函发（1995）593号：《关于企业未按期预缴所得税加收滞纳金问题的批复》 国税函[1996] 8号《国家税务总局关于在企业所得税预缴中对偷税行为如何认定问题的复函 国税发【1999】34号《关于企业的免税所得弥补亏损问题的通知》 房地产企业所得税税收政策 内资房地产企业所得税政策 国税发［2000］084号：国家税务总局关于印发《企业所得税税前扣除办法》的通知 国税函[2002]172号《关于房地产开发企业以房屋抵顶地价计算缴纳企业所得税问题的批复》 国税发（2003）83号：《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（?本通知自2003年7月1日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行 房地产企业所得税税收政策 内资房地产企业所得税政策 国税发【2005】172号《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》 国税发〔2006〕31号：《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（本通知自2006年1月1日起执行，国税发〔2003〕83号同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行） 房地产企业所得税税收政策 外资房地产企业所得税政策 国税发（1995）153号：《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》 国税函（1996）8号：《关于在企业所得税预缴中对偷税行为如何认定问题的复函》 国税发（1999）242号：《关于从事房地产业务的外企若干税务处理问题的通知》 国税发（2001）142号：《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》 房地产企业所得税税收政策 关于做好2008年度企业所得税汇算清缴工作的通知国税函[2009]55号文件规定：　 对新税法实施以前财政部、国家税务总局发布的企业所得税有关管理性、程序性文件，凡不违背新税法规定原则，在没有制定新的规定前，可以继续参照执行；对新税法实施以前财政部、国家税务总局发布的企业所得税有关的政策性文件，应以新税法以及新税法实施后发布的相关规章、规范性文件为准。 关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号 关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知国税函[2008]299号 房地产企业的基本运作模式 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，目前在国内绝大多数房地产企业既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者，房地产业运作一般经过土地或房产的获取、筹资、规划设计、开发、销售策划、预售销售、房屋完工验收并交付使用、商品房的出租出借、商品房的自用、商品房(网点)的售后回租、项目成本清算及所得税计算。总体而言，房地产业具有投资金额大、投资回收期长、资产负债率高、运作程序复杂等经营特点。  房地产企业的基本运作模式 房地产开发大体上分为两大阶段，八个环节、五个行政管理审批过程。 两大阶段 房地产开发建设阶段；房地产销售和租赁阶段，两大阶段在一定程度上相互交叉。 八个环节 ①投资机会寻找、②投资机会筛选、③可行性研