房地产企业财务核算中的一些问题.ppt

房地产企业财务核算中一些问题 主要内容 一、收入确认 二、成本计量 三、税金问题 收入的确认 一、准则的规定 1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方； 2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对售出的商品实施控制； 3、收入的金额能够可靠的计量； 4、相关的经济利益能够流入企业； 5、相关已发生或将发生的成本能够可靠计量。 收入的确认 二、《准则指南》及《讲解》的进一步解释(1) 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，是指与商品所有权有关的主要风险和报酬的同时转移。与商品所有权有关的风险，是指商品可能发生减值或毁损等形成的损失；与商品所有权有关的报酬，是指商品价值增值或通过使用商品等产生的经济利益。 收入的确认 二、《准则指南》及《讲解》的进一步解释（2） 判断企业是否已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，应当关注交易的实质，并结合所有权凭证的转移进行判断。如果与商品所有权有关的任何损失均不需要销货方承担,与商品所有权有关的任何经济利益也不归销货方所有,就意味着商品所有权上的主要风险和报酬转移给了购货方。 收入的确认 二、《准则指南》及《讲解》的进一步解释（3） 某些情况下，转移商品所有权凭证或交付实物后,商品所有权上的主要风险和报酬随之转移,企业只保留商品所有权上的次要风险和报酬,如交款提货方式销售商品、视同买断方式委托代销商品等。在这种情形下,应当视同商品所有权上的所有风险和报酬已经转移给购货方。 收入的确认 三、收入确认主要解决三个问题 1、“企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方”时点的确认 报酬什么时点转移 主要风险什么时点转移 2、“相关的经济利益能够流入企业”的判断 退货的可能性有多大 3、“相关已发生或将发生的成本能够可靠计量” 房屋开发成本存在滞后特征，决定了“成本能够可靠计量”，在实务中并不容易作到 收入的确认 四、具体情况下收入确认标准（1） 1、由于准则仅对收入确认的条件进行了原则性规定，未具体针对某一行业某一类型销售方式下收入确认条件，给企业在实践中造成一定的判断空间。 2、从房地产开发企业产品状态及销售模式两个方面结合竣工验收等综合因素来讨论：销售模式主要有：一次性付款、分期付款、按揭等三种；产品状态有：期房、现房。组合成下列六种类型的销售。 收入的确认 四、具体情况下收入确认标准（2） 3、收入确认的难点在于“企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方” 4、与所有权有关的主要风险与报酬的两个组成部分： （1） 报酬：未来房价的波动风险与报酬由谁来承担 根据企业与购房者签订的销售合同可以判断：未来房价的波动风险与报酬由购房者承担 收入的确认 四、具体情况下收入确认标准（3） （2） 风险：收入确认条件的关键性问题：房屋灭失、毁损的风险。 上述产品状态及销售模式未明确涉及，或者说该等风险未转移。 收入的确认 五、目前房地产企业收入确认的几种情况（1） 1、几种情况的差别主要确认风险转移的时点不同 2、在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时确认销售收入的实现。 （万科） 收入的确认 五、目前房地产企业收入确认的几种情况（2） 3、在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；并且该项目已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。（滨江集团） 收入的确认 五、目前房地产企业收入确认条件几种情况（3） 4、在买卖双方签订销售合同并在政府相关部门备案，开发产品已建造完工并达到预订可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；买方按销售合同付款条款支付了购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即：卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关的经济利益能够全部流入公司时，确认销售收入。（金地集团） 收入的确认 五、目前房地产企业收入确认条件几种情况（4） 5、房地产开发产品销售收入，系在商品房竣工并验收合格，并办理了移交手续时确认销售收入的实现。（招商地产） 6、在房产主体完工并验收合格，签订了销售合同，收取首期款项并已办理银行按揭手续或分期收取的款项超过50%以上时确认销售收入的实现。（泛海集团） 收入的确认 五、目前房地产企业收入确认条件几种情况（5） 7、在房屋完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方付款证明，并办理完成商品房实物移交手续时，