基于土地发展权的征地补偿价格研究 - 地域研究与开发.pdf

　第３５卷　第３期 地域研究与开发 Ｖｏｌ．３５　Ｎｏ．３ 　２０１６年　６月 ＡＲＥＡＬＲＥＳＥＡＲＣＨＡＮＤＤＥＶＥＬＯＰＭＥＮＴ Ｊｕｎ．２０１６ 基于土地发展权的征地补偿价格研究 ———以河南省周口市为例 １ ２ ３，４ ３，４ ３，４ ３，４ 陈维肖 ，李春妍 ，彭宏杰 ，樊鹏飞 ，乔　璐 ，陈常优 （１．中国科学院南京地理与湖泊研究所，南京 ２１０００８；２．平顶山学院旅游与规划学院， 河南 平顶山４６７０００；３．河南大学 环境与规划学院，河南 开封４７５００４；４．河南大学规划设计有限公司，河南 开封４７５００４） 摘要：首先，从理论角度探讨土地发展权内在机理，分析现行征地补偿价格的不足，提出了征地补偿价格应为集 体农用土地价格与土地发展权价格之和，并以此构建基于土地发展权的征地补偿定价模型；其次，以周口市为例，应 用构建的定价模型及农户问卷调查分析方法，测算了各县（区）基于土地发展权的征地补偿价格，并对测算结果和现 行征地补偿价格进行了对比分析；最后，提出应从法律上确保农民土地发展权的权益，并在今后征地工作中逐步改 革现行征地补偿制度，构建公平合理的征地补偿分配机制。 关　键　词：土地发展权；征地补偿价格；剩余法；周口市 中图分类号：Ｆ２９３．２　　　　　文献标志码：Ａ　　　　　文章编号２０１６ ? ? ? 　　随着社会经济快速发展，工业化和城镇化进程不断 地所有者享有份额过低，由于受到土地产权人抵制，实 加快，城市人口规模不断增加，建设用地规模逐渐增大， 施效果不明显。２０世纪７０年代，美国政府在分区制度 ［１］ 大量农用地变化为城市建设用地 。仅“十二五”期间， 的基础上，结合城市规划，限制土地的用途，进一步明确 ２ 全国累计批准建设用地２１６．４８万ｈｍ，其中大部分由农 了土地发展权，如可让渡的发展权（ＴＤＲ）、可购买的发 村集体土地征收而来；另外，现阶段我国每年７０％～８０％ 展权（ＰＤＲ）、可市场化的发展权（ＭＤＲ），其特点是“使 的群体性上访事件都和拆迁、征地有关，严重影响社会 用者付费”，使得发展权能够在原土地所有者和开发者 ［２］ 和谐稳定和经济快速发展 。党的十八大及十八届三 及其他相关主体之间公平分配和转移，能较好地平衡不 ［１０］ 中全会提出“改革征地制度，提高农民在土地增值收益 同参与者之间的利益 。随后，土地发展权日渐成为西 ［１１］ 中的分配比例”“建立兼顾国家、集体、个人的土地增值 方国家一种普遍的权利形态 。 收益分配机制，合理提高个人收益”，充分表明中央已经 产权的归属决定了收益的分配。国外对土地发展 将征地补偿问题提高到国家战略高度，凸显政府致力于 权的归属主要有２种认识：一是属土地所有者，如果政 ［２］ 妥善解决此问题的决心 。鉴于此，在借鉴相关研究的 府想进行农地利用或保护，必须向土地所有权人购 － 基础上［３８］，本研究从土地发展权的视角测算合理的征 买［１２］；二是属国家或政府，如果私人想改变土地用途或 地补偿标准，让失地农民分享土地的增值收益，以保护 ［１３］ 提高土地利用率，必须向政府申请或购买 。我国实行 失地农民