建筑经理业管理条例草案总说明 - 中华民国建筑经理商业同业公会.docVIP

建築經理業管理條例草案總說明 一、立法背景 (一)建築經理業管理條例之立法宗旨 鑑於不動產事業之發展與興盛，需基於成熟的市場運作機制，形成良好的環境，以供各級事業如不動產投資、開發、交易，乃致於促進不動產證券化等業務得以順暢運行。 　　按不動產市場機制的形成包羅萬象範圍極廣，例如估價師、地政士、經紀業等制度，以及相關的法令規章如公平交易法與消費者保護法等等均屬之。惟現今之市場運作，極重要的一環係屬商務性的專業機制，即設置一公正第三者的專業機構，提供例如「付款中間人」的服務以協助當事人確保交易安全；提供專業可行性分析作業「興建計畫評估」以利銀行辦理融資放款；辦理「履約管理」以利事業當事人間之協議得以有效執行等者。此即係建築經理業之功能所在。 　　建築經理業管理條例的設置，其重點不在經營項目之特許或寡占，或管制他人不得辦理之限制。而是確立其必須為公正第三者的地位或獨立專家的身份，以從事其專業操作，因此需立法加以確立並予以管理。 （二）建築經理制度之形成與重建 １．建築經理制度之形成肇始於民國七十年，政府為改善建築業經營環境，減免興建中倒閉個案引發糾紛及建立市場交易秩序等目的，行政院乃囑內政部訂定「建築業輔導管理方案」，方案中提出設置該機構之構想，為藉金融手段擔負建制市場交易秩序之政策執行工具。案經行政院七十三年五月核示：「原則同意並請內政部會同財政部研擬具體辦法」後經經建會多次邀集相關部會研商，行政院七十四年七月復核定准予輔導建築經理公司，並由銀行投資辦理。內政部遂依指示先於七十四年八月訂定「建築經理公司章程要項」送請經濟部查照參辦，以作為建築經理公司設立之依據，復經多次研商訂定完成「建築經理公司管理辦法」於七十五年七月公布實施。 2 自前揭「章程要項」及「管理辦法」發布以迄，陸續己有二十八家銀行投資成立二十四家建築經理公司，對於不動產、金融相關事業之運作，因辦理「契約鑑證」、「興建計劃審查」、「工程進度查核及營建管理」、「代辦履約保證手續」及「不動產清理處分」等項業務，對不動產市場己發揮顯著功效且各方多所肯定。 ３．鑒因上該「管理辦法」僅為內政部基於實施政策考量而公布之行政命令，由於未具法律授權，致與「行政程序法」所定義之法規命令即有未合，待民國九十二年一月一日「行政程序法」有關職權命令應遵行之規定施行後，「建築經理公司管理辦法」乃面臨無法律依據之處境，亟需訂立特別法改善困境，否則下述問題即無法解決： （１）建築經理業作為不動產交易行為之中間人及監督者，其第三者地位的法律界定以及專業呈現方式，自然須符合特定的規範以昭公信，如此才能在市場中擔任一定之專業分工的機制。 （２）建築經理業依其業務功能原即為依實質特許行業之程序而設計，倘若回歸公司法管理，而不必依公司法第十七條第一項規定事先依成立條件領得主管機關之許可即能申請設立，則建築經理組織結構將產生根本變化，極易導致建築經理業維護不動產交易安全之功能大為喪失，建築經理制度恐將名存實亡，而其良莠不齊的結果，更勢必加速建築經理業的覆滅。 （三）建築經理制度需立法之呼籲 為因應社會環境發展及提升專業操作水準之需要，民國八十四年九月全國建築會議暨八十六年內政部舉辦該業評鑑均明列研訂「建築經理業管理條例」為結論之一。民國九十年八月全國經濟發展會議並以多數意見通過財金組「長期健全建築經理業，消除發展瓶頸」案，建議建築經理業應立專法規範，以維執業特性。近時與不動產相關民生法案及各相關專業之行業，包括己完成立法及研擬立法中者如「不動產經紀業管理條例」、「不動產估價師法」、「信託業法」、「地政士法」、「建築開發業輔導條例」、「營造業法」、「不動產交易法」等，均己逐步建立推動中，「建築經理業管理條例」係建構整體市場交易安全機制極重要之一環，且有相輔相成之功效，故亦有迅速立法必要。 本案尋求立法之路途曾經顛簸，建築開發業因利益視野不同而持不同的看法，其訴求之重點謂不反對建築經理業之存在，但管理上回歸公司法即可。此一看法與尋求立法的看法，其差異只在公正第三者之身份如何或此特性是否應加以確立而已。惟層面更廣的各階層多持應立法的看法，民國八十九年六月二十三日本案於立法院舉辦公聽會，消費者文教基金會、不動產交易安全策進會、銀行公會、行政院消保會、行政院經建會、內政部等多數單位代表皆認為市場的運作，應有公正第三者之角色最為有利，此種機制非但可以形成公平交易的環境，並能提升相關專業之運作效率，對整體產業之發展應具正面意義。 立法精神及特色 （一）建立一個市場公正第三者的角色 　　　建築經理制度所強調的是給予市場一個具專業且身份超然（公正第三者）的角色，因此在制度的設計上，其條文之設置方式為： 條例的要點在於管理建築經理業，使之成為名符其實的具專業能力的公正第三者。 本條例並不給