曼哈顿置业指南 - town real estate.pdfVIP

曼哈顿置业指南 在纽约市买房是一个令人高兴的决定，也是一个令人振奋的成就。凭借深厚的 市场知识、在房地产界的良好关系、业内最优秀的专业团队以及周到的免费礼 宾服务，TOWN团队可带您领略纽约市独特的风土人情。本信息指南将为您提 供必要的知识，帮助您作出自信的决定，在这个众望所归的城市买房置业。 本指南的内容包括 • 资格条件 • 按揭选项 • 首期款 • 合作公寓和共有公寓之比较 • 买房流程的时间表 • 与父母共同买房 • 市场存量 • 提出要约 • 董事会批准（如何批准） • 成交费用 不同的物业产权形式 在开始找房之前，您需要了解适用于曼哈顿买房者的不同产权类型。 合作公寓 近一个世纪以来，合作公寓一直是在曼哈顿拥有高档公寓的传统方式，占所有可 供购买的公寓数量的三分之二。合作公寓由公寓公司拥有。在购买合作公寓建筑 中的单位，您其实是购买该公司的股份，以股东身份享有“产权租赁”(proprietary lease)权。通常您的公寓越大，您在该公司拥有的股份越多。 合作公寓的股东每月支付维护费，用于支付物业支出，例如供暖、热水、保险、 工作人员薪资、房地产税以及建筑的按揭债务。部分费用可以扣税，股东可扣除 自己的建筑房地产税。 购买合作公寓股份必须由董事会批准，董事会还有权决定购房款的融资比例以及 最低现金要求。所有潜在买房者都必须提交“董事会审批文件组合”，其中包括 购房申请、个人推荐函和专业推荐函，以及详细的收入和资产信息。董事会还会 要求面谈，以便与您会见，询问与您提供的信息有关的问题。他们可批准或拒绝 任何申请人，而不必说明理由。 购买合作公寓的手续可能很复杂，并且可能有转租限制。每座合作公寓都有自己 的规则，应当仔细考虑。我们是这个领域的专家，且准备充足，可帮助您作出是 否购买合作公寓，以及哪座公寓最适合您的决定。 不同的物业产权形式 共有公寓 共有公寓中的每套单位将由市政机关单独寄发税务帐单。业主仍 需每个月支付公摊费，类似于合作公寓的维护费，这笔费用交给 公寓业主协会，用于支付员工薪资、物业维护和用品、管理费及 物业修缮等费用。此类费用不列入您的房地产税，并且不能扣 税。由于共有公寓建筑没有相关按揭，因此这类费用往往低于合 作公寓。 与合作公寓不同，共有公寓有独立产权，买房者将获得房契，与 购买独栋住宅的业主一样。购买共有公寓和独栋住宅的区别在 于，除了拥有公寓产权之外，您还需要分摊建筑的一小部分公摊 面积，例如大堂、楼梯间、底下室等。 购买共有公寓的手续简单明了，有时90%的购房款可融资获得， 并且公寓可随意转租，因其灵活性成为首选的置业方式，尤其深 受投资者、外国买房者以及为子女买房的家长青睐。 不同的物业产权形式 共有合作公寓 共有合作公寓(cond-op)是一种住宅合作形式，其中一楼（通常是 商业单位）改造为独立的共有公寓，由外部投资者拥有，或由原 来的建筑发起人拥有。因此，虽然住宅单位为合作公寓，但商业 单位却以共有公寓形式由合作公寓以外的其它实体拥有。 合作公寓不享有这些单位所获收入的利益。人们通常将按共有公 寓规则经营的合作公寓称为共有合作公寓，但这种表述并不准 确。 联排别墅 联排别墅为业主提供一种“永久产权”(fee simple)的置业方式。 联排别墅有独户和多户之分，可以自住，也可以随意出租。无论 哪种情况，均由业主负责支付所有房地产税、物业维护和修缮费 用。物业可卖给任何人，除业主之外，不需要经过任何其他人批 准。 置业时间表 在您准备开始找