保障性住房建设要打破体制疾患.docVIP

保障性住房建设要打破体制疾患当前围绕商品房价格问题的热议，对于广大中低收入阶层已没有多少现实意义 据联合国开发计划署2006年发表的报告，中国收入最高的10％的人口，拥有41％的财富，是最穷的20％人口所得的33倍。这就使相当大一部分中低收入者在住房问题上面临极大的困境。为了解决这个问题，我国政府陆续出台了一系列鼓励发展保障性住房的政策。可是，为了充分发挥房地产市场保障经济持续快速发展的需要，我国的保障性住房建设出现了规模小，覆盖率低，发展严重滞后的局面。 居民收入的两极分化，导致人们因其购买力水平的差异而对住宅消费提出多元化的需求。而我国房地产作为支柱性产业，在拉动国民经济增长的过程中，一直以商品房的建设为主导，形成了以完全商品化为主要特征的市场体制，未能根据居民消费能力差异在客观上形成的消费层次结构，建立起相应的供给结构。这种体制上存在的供求关系结构性不平衡的严重缺陷，必然会因为市场供求关系失衡引发一系列无序发展的问题，进而激发严重的社会稳定方面的问题。 一元化体制的僵局 完全商品化的房地产市场，在体制性质上并不具备解决发展与稳定之间矛盾的基本职能。稳定是社会发展领域的目标，发展是经济建设领域的任务，两者之间有着不同的属性。保持发展，会引起房价持续增长，不利于社会稳定。维持低水平房价，有利于社会稳定，却不利于经济发展。稳定问题的解决，应积极借鉴发达国家的成功做法和经验，如美国的社会住宅制度、英国的住房补助制度、瑞典的公有住房制度、日本的互助制度、澳大利亚的住房资助制度等。上述国家的住房保障在社会保障中占有突出地位，并在市场体制之外，通过完善的法律法规保障制度体系，建立了社会保障性的住房体制，将发展与稳定这两个不同属性的任务，分置于不同的市场体系内，使之独立实现各自的目标。 外部宏观调控和降价措施无法从根本上弥补市场体制的缺陷和彻底改变市场的商品化属性。尤其是房价的降低并不能完全彻底解决广大中低收入阶层，特别是低收入阶层的住房问题。相反，在房价高启的情况下，大幅度降低房价将直接引发金融经济的重大动荡，对发展造成不利影响。实际上，当前围绕商品房价格问题的热议，对于广大中低收入阶层已没有多少现实意义。房价问题已使我国一元化体制的房地产市场在发展与稳定之间，陷入进退两难的僵局。 建立职责明确的分类住房体系 保障性住房分类市场的建立，应该是在市场经济条件下，体现“保证社会公平、兼顾市场效率”的原则，合理配置稀缺土地资源，切实保障广大中低收入阶层基本住房需要的机制。在这方面需要做的工作是在现行的市场体制下，针对供求关系结构性失衡的根本性问题，根据居民收入两极分化形成的住房消费需求结构，打破一元化体制的束缚，建立相应的分类供给市场体系，形成解决中低收入者对低价房需求的保障性住房分类市场，满足中高收入者购房或投资需求的商品房分类供给市场体系，将发展与稳定两项任务进行拆解，由不同性质的分类市场独自承担，为全面解决维护社会稳定问题，建立多层次住房保障体系建设，提供体制性的保障。 保障性住房分类市场的建立，有助于健全市场体系，理顺职责关系，完善市场职能。在由保障性住宅分类市场(包含廉租房、经济适用房等细分市场)与新建商品房细分市场(二级市场)和二手房细分市场(三级市场)共同组成的房地产总体市场体系中，各细分市场有着明晰的职责分工。保障性住房发挥着稳定作用，即稳定房价、稳定社会的职能；二手房市场发挥调节作用，凭借其存量巨大的住房资源，对保障性住房和商品房市场的供求关系和房价进行调节；新建商品房市场则起到拉动增长的作用。 保障性住宅分类市场的建立，对完善市场机制，增强市场调节能力，也有着积极的作用。各细分市场分别形成的稳定、调节、增长拉动等机制，为加强市场资源配置和调控措施作用的发挥提供了良好的基础。其中，在经济适用房市场的发展过程中，存在着对二手房市场产生分化作用的“拐点”效应。随着经济适用房市场存量规模的增加，供求矛盾得到一定程度的缓解时，大量面积相近、房龄较长、居住品质不高的二手房会出现房价理性回归的现象，二手房市场会被分化为分别趋同经济适用房和新建商品房市场的两大部分，并从总体上降低了二手房市场的价格水平，缓解商品房市场的压力，减少地产商对房价增长的期望值，也降低消费者对房价的敏感度。 保障性住房建设要与商品房市场调控协同展开 以保障性住房为主要内容的分类市场建设，除具有维护社会稳定的重要作用外，还将从供求结构和市场体制结构两个层面，建立起发展与稳定协调共存的关系，彻底化解现行的一元化体制难以克服的发展与稳定的矛盾之间的对立关系。 保障性住房的建设需要与商品房市场的宏观调控工作协同展开。在土地资源相对稀缺的情况下，经济适用房市场的大规模建设，必然会相应减少新建商品房