投资100亿港元于西九龙文化区地下营建200万平方呎 - hkgolden50.pdfVIP

二． 二、投資100億港元於西 九龍文化區地下營建200萬平 方呎商場「Sub-Culture」以 （1）增加尖沙咀之零售質量與 擴闊其國際購物天堂之經驗及 （2）產生經常性收入以支持香 港之文化藝術 若要體驗黃金五年內香港「擠得水洩不通」的主題，到尖沙 香港正被旅客和購客擠得水 咀之中站一會就會頓時明白──這國際購物天堂主要地段的 洩不通 銷售總額毛利比倫敦牛津大街（Oxford Street）／圖騰漢廳 路（Tottenham Court Road）與紐約第五大道還高。現在香 港仍沒有增加空間的計劃，日益攀升的租金、票價、人滿為 患的商店、行人路和街道全都在把顧客趕離香港。 105 我們需要立刻拓展我們城市作為購物地標優勢的容量和本 為確保及加強香港購物天堂 領，不然高鐵二○一五年通車以後廣州、東莞與深圳這些富 之譽，我們要增加尖沙咀的 裕廣東城市逾3000萬人口將可在48分鐘內到達尖沙咀總站， 服務用地和範疇──暫且名 還有入境旅客的趨勢增長，將香港這國際都會飲食購物之樂 為Sub-Culture的200萬平方 擠走。我們支持張國斌教授在西九文化區開闢地下空間的概 呎地下商場是個非常可行的 念，並建議透過一個暫命名為「Sub-Culture」的二百萬平 解決方法 方呎地下商場，增加尖沙咀的服務用地和範疇。我們支持張 國斌教授在西九文化區開闢地下空間的概念，並建議透過一 個暫命名為「Sub-Culture」的二百萬平方呎地下商場，增加 尖沙咀的服務用地和範疇。100萬平方呎的Sub-Culture第一 期於二○一七年開放，50萬平方呎之第二期於二○一九年開 放，而50萬平方呎之第三期於二○二一年開放。 Sub-Culture全面開放的第一整年純利達10億港元，真正而有 Sub-Culture每年純利可增加 力支持香港的文化藝術欣賞；如此收入為民政事務局二○一 文化藝術支出達35% 一／一二年文化藝術開支之35%。 甲、我們在投資甚麼？ － 於西九龍文化區地下營建一個200萬平方呎充滿藝術氣息 與文化主題的商場，內有逾600間商店及食肆，暫且名為 Sub-Culture。 － 財政參數：若以獨立及無槓桿（全股本融資）項目計 Sub-Culture淨現值達110億 算，這100億港元投資的淨現值達110億港元，全面開放 港元，全面開放後8年回本 後8年回本。相比之下，港珠澳大橋的回本期逾36年，而 廣深港高鐵的回本期亦在40-50年間。 106 － 項目全面開放的第一整年純利達10億港元，回報為100 億港元總投資的10%。若想更明白為何Sub-Culture的財 政特質如此利好，應緊記地價通常佔香港物業項目總發 展成本的70-80%，而政府正已擁有這投資項目所處之地 皮，建築成本只需每平方呎約4,000港元。 －　由於不用預支高昂地價，按時調整的現金價值對於折現 達11%的無借貸內部回報率 率的敏感度也較低，故此Sub-Culture的內部回報率高 在地產世界絕無僅有 達11%；故之而言，若要這項目的淨現值變零，折現率 須為11%，因此，假如營建者的資金成本更低，項目的 淨現值亦相應提高。以之比較，美國10年國庫債券回報 約為2%，而我們的計算中折現率為4%，與Sub-Culture 毗鄰之廣深港高鐵的政府折現率相同。 －　界外效應：世上雖然沒有保證任何新事業成功的「神奇 文化藝術與主菜甜品可如佳 公式」，但西九龍文化區地上的800萬平方呎藝術與表演