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公職王歷屆試題 (94 地方政府特考) 94 年特種考試地方政府公務人員考試試題解答 等別：三等考試 科別：地政 科目：土地估價 一、何謂最高最有效使用（highest and best use ）？其應符合那些條件？並舉實例說明之。（25 分） 【擬答】 根據「不動產估價技術規則」規定，所謂「最高最有效使用（ highest and best use ）」是指客 觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法前提 下，所作得以獲致最高利益之使用。最 高最有效使用原則即依前揭定義，作為進行不動產估價時，須掌握之基本原則。不動產估價 既然是要掌握其價值，即須視勘估標的是否於「最有效使用」的情形下，發揮其效用。 最高最有效使用（ highest and best use ）應符合下列條件： 客觀情形下之土地使用。 對於不動產之使用不具投機心態，且具有良好判斷及認知意識（即：良好意識）。 通常之使用能力者。 以合法作為前提。 獲致最高利益之使用。 舉例：最高最有效使用乃以「法定集約度」（法令所允許之容積量體）與「經濟集約度」 （最大利潤的集約度）取其低者。例如台北市的建商，幾乎都是把容積用到最高（法定集約 度）；而南部的建商為了在不景氣時銷案，捨公寓大廈不蓋，興建合乎當地市場需求的透天 厝，這時容積就未用罄（經濟集約度）。凡此，在合 法前提下，追求獲致最高利益之使用， 即屬「最高最有效使用」導向。 二、某甲向某乙承租房屋一棟，已居住十年並擬繼續承租。基於各種社會經濟條件的改變，某乙 擬調整租金。請問某乙應如何估計該租金？（25 分） 【擬答】 本案屬於續訂租賃契約情況下，限定租金之估價，可採下列方式進行： 差額租金分配法：所謂差額租金分配法，是就能切實反映對象不動產經濟價值之市場合理租 金【即：「經濟租金」】，與現行實際租金【即：「實際租金」】間所發生之【差額】，斟 酌契約內容（如契約訂定時間、不動產類型等），契 約訂定之經過（如是否為正常情況下所 訂定）等綜合考量後，判定該差額中應當歸屬於出租 人之適當部份，將此數額加上實際實質 租金或實際支付租金，由此求得試算租金之方法。亦即分析勘估標的現行實際租金與市場合 理租金之差額中，應歸屬於出租人之適當部分，加計實際租金。 利率法：所謂利率法，是以價格日期之礎價格乘上續租之租金收益率，加上必要經費等，由 此求得試算租金之方法。亦即以勘估標的於價格日期當時之正常價格為基礎，乘以續租之租 金收益率後，再加計總費用。 推算法：所謂推算法，是就訂定現行租金當時之純租金，乘上變動 率，由此所得數額加算價 格日期當時之必要經費等，由此求得試算租金之方法。即以勘估標的於訂定現行租金當時之 純租金，乘以物價、房價等綜合考慮之變動率後，再加計總費用即得。 租賃實例比較法：先搜集同一供需圈內鄰近地區或類似地區相關之續訂租賃等之實例，並選 共 4 頁 第 1 頁 全國最大公職網站 .tw 公職王歷屆試題 (94 地方政府特考) 擇適當者就其實際實質租金（指實際上對相關之不動 產所支付之一切經濟性代價），進行必 要之情況補正及期日修正，並進行區域因素之比較及個別因素之比較，由此求得對象不動產 之試算租金之方法。 三、公共交通建設以設定地上權方式取得私有土地使用權時，試問如何評估該地上權之補償價 額？（ 25 分） 【擬答】 公共交通建設取得私有土地使用權時，因土地之上下有設施通過（按：例如高壓電線、地下 鐵路、捷運、飛航限制及管線設施等），致私有土地使用受到限制，根據土地徵收條例規 定，得採設定地上權方式為之。而此類地上權因多係公共交通建設需穿越私有土地之上空或 地下，在學理上就需用之空間範圍協議取得之地上權稱為區分地上權。 估價方法： 設定實例比較法： 求取勘估標的之正常價格 搜集同一供需圈區分地上權設定實例，求取該區分地上權價格一般占其基地素地價格 之「比率」，並就勘估標的設定區分地上權之「契約內容」、「宗地條件」、「基地 面積」、「設定範圍之高度」等加以綜合考慮比較後，研判