江苏城市住宅需求地区差异实证研究.docVIP

江苏城市住宅需求地区差异实证研究作者简介：刘振清（1971- ），男，河北阜城人，中共中央党校博士研究生，哈尔滨学院副教授，主要从事马克思主义理论和中共党史的研究与教学 摘 要：近年来，中国住宅市场已出现“泡沫”现象。为了有效控制出现的“泡沫”，首先必须了解影响住宅需求的关键因素。通过建立住宅需求模型和运用面板数据研究江苏省的城镇住宅需求，结果显示，江苏省13个地级市的住宅需求模型是不同的，对住宅市场的宏观调控应该因地制宜。 关键词：住宅市场；需求模型；面板数据 中图分类号：F2878 文献标识码：A 文章编号：1004-1605（XX年取消福利分房以来,中国的房地产业进入了快速发展时期。近几年,房地产市场的发展主要体现在住宅市场的快速发展上,由于住宅产业关联度高,它的发展带动了建材、冶金、纺织、化工、机械、交通、邮电通信、家电家具等许多行业的发展,成为我国经济发展的“三驾马车”之一。然而,房地产高速发展使房价不断攀升,一些地区房地产投资过热,出现了房地产“泡沫”。为此,国家近来出台了一系列调控房地产土地和金融方面的政策,以抑制房地产的过热现象。房地产业能否成功实现“软着陆”成为我国经济当前能否保持持续高速增长的关键。对住宅需求模型进行研究,分析影响需求的因素,对于制定有效的宏观调控政策具有重要意义。本文主要采用面板数据分析方法，取江苏省13个城市XX年的面板数据对江苏省的住宅需求进行实证研究，由于江苏各个城市和地区间也存在着经济发展的不平衡，所以不可能建立一个统一需求函数模型来分析全省的住宅需求，必须从全省各城市和区域经济的角度来研究住宅市场的需求。 一、住宅需求模型 由于住宅市场是典型的地域性市场,它与城市经济体系之间存在着互动关系。住宅市场的供给、需求与价格波动都与城市经济基本面的变动紧密相关，因此，用统一的需求函数来分析全国的房地产需求,得出的结论容易产生片面性,会影响宏观政策的效果。而从城市和区域的角度出发进行研究则更容易抓住真正影响住房市场运行的地域经济变量。影响和制约房地产需求的因素很多，本文主要选择了价格、收入和利率作为解释变量。 住宅价格。作为一种商品,房地产的价格自然会影响房地产的需求量。然而,与其他商品不同的是住宅不但可以作为消费品,为人们提供居住服务,带来福利效用，另一方面,住宅还具有保值增值的特性,因此其还可以作为投资品。当作为正常消费品时,价格的上升会减少住宅的需求量;作为投资品时,价格的上升带来收益的增加,反而会使投资者增加投资,需求量上升。因此,价格对房地产需求量的影响具有双重性,具体要看买房者的购房目的,是出于满足自己的住房需要还是为了投资。 收入。由当前的房价收入比来看,商品房似已变成一种奢侈品,收入的上升将带来需求的增加。对于无房的低收入家庭来说,收入的增加会促使其考虑购买住房。对于有房的中等收入家庭来说,收入的增加会促使其购买更好的房子,以改善自己的居住条件。而对于那些拥有高档住宅的高收入家庭而言,收入的增加会增加他们在固定资产上的投资。因此,收入对房地产的需求具有正效应。 利率。由于房地产价格相对于一般家庭的收入来说是一笔巨大的费用支出,因此人们只有通过住房抵押贷款或者是长期储蓄来购房。当通过住房抵押贷款购房时,抵押贷款利率的提高将增加抵押贷款成本,从而增加房屋消费的成本，因此房地产需求会减少。当通过长期储蓄来购房时,存款利率的上升会增加存款利息收入,缩短储蓄时间，从而增加房地产需求。另外,Miles(1994)文章中有分析到,在有信贷约束的情况下,利率对房屋需求的影响不再那么直观。因此,利率对房地产需求的影响具有不确定性。 其他影响因素。像税收、销售条件、住宅供应结构、住房补贴条件、家庭人口构成状况、消费观念以及就业率等因素都会影响房地产的需求。 根据以上分析,住宅需求(h)可以表示成对住宅价格(p)、收入(y)和利率（i）之间关系的住宅需求函数。当所有变量取对数后,需求关系就可以近似表示成方程(1)的线性关系,其中β1、β2、β3分别表示房地产需求的价格、收入弹性和利率弹性，β0表示其他因素的影响。 ln(h)＝β0+β1ln(y)+β2ln(p)+β3ln(i) (1) 下面的实证分析将测试以上各解释变量对需求的不同效应,并试图通过面板数据,分析这一函数在江苏省不同地区的差异。 二、实证方法 面板数据模型的一般形式为： yit=αit+βitxit+μiti=1，……，N，t=1，……T （2） 其中，xit是影响所有横截面单元的外生变量向量，βit是参数向量；αit 代表了截面单元的个体特性,反映了模型中被遗漏的体现个体差异变量的影响；μit 是个体时期变量,代表模型中被遗漏的体现随