物业管理经管第12章 物业经营管理的未来发展.ppt

注册物业管理师 物业经营管理 第十二章 物业经营管理的未来发展 考试大纲 （一）考试目的? ? 本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理行业未来主要发展方向的熟悉程度，以及经营管理服务工作创新的能力。? ? （二）考试基本要求? ? 熟悉：房地产组合投资管理工作内容，企业物业资产管理的作用，设施管理的主要工作内容，可持续发展与物业管理的关系。? ? 了解：组合投资理论在房地产领域的应用进展，企业物业资产管理的工作内容，设施管理的国内外发展现状和未来发展方向，不良资产管理与不良物业资产管理的工作内容，信息技术在物业管理领域的应用现状与发展前景。? ? （三）要点说明? ? 1．房地产组合投资管理的工作内容及其步骤? ? 2．企业物业资产管理的内容? ? 3．设施管理的内容及其涉及的主要问题? ? 4．不良物业资产的表现形式及其处置的目标? ? 5．不良物业资产管理内容与处置方式? ? 6．可持续发展的物业管理具备的要素? ? 7．物业管理信息系统构成、特征及作用 第十二章 物业经营管理的未来发展 第一节 房地产组合投资管理 第二节 大型企业物业资产管理 第三节 设施管理 第四节 不良物业资产管理 第五节 可持续的物业管理 第六节 新技术应用带来的变革 第一节 房地产组合投资管理 一、房地产组合投资管理的概念 二、组合投资管理的内容与步骤 三、组合投资理论在房地产领域的应用 一、房地产组合投资管理的概念 (一)组合投资管理 管理是指对一个经济单位所拥有的资源——人力资源、金融资源、物资资源和信息资源等以有效的方式进行计划、组织、领导和控制，实现预定目标的行为过程。 一般说来，管理有两种含义：一种偏重于控制、调节，指政府对企业或上级对下级采取的行为；另一种偏重于经营、运筹，是机构内部人员对自身的经济活动的内容(结构、数量、时间和空间的安排)所采取的行为。 组合投资管理属于后一种，是指投资管理者按照投资方针和政策，在投资分析的基础上，将投资资金用于购置多种资产，形成投资组合，并对投资组合进行动态监控、调整，以期获得预定收益的行为。 一、房地产组合投资管理的概念 (一)组合投资管理 组合投资管理包含三个要素：管理对象、管理者与管理方法。 组合投资管理的对象是由多种资产构成的投资组合； 管理者是指构建投资组合并对其进行监控、调接的人员或机构 管理方法是指识别证券收益风险结构、设计投资组合及调整优化投资组合等一系列方法。 一、房地产组合投资管理的概念 (二)房地产组合投资管理 房地产组合投资是房地产资产的集合或者组合。 房地产组合投资管理，即对房地产资产的集合进行优化组合、协调、管理的过程，包括确定业主的投资目标，评估资产管理公司的表现，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划，保持资产的良好运行状态和市场竞争力，就新购置物业或处置物业做出决策等以实现组合投资收益的最大化。 一、房地产组合投资管理的概念 (二)房地产组合投资管理 房地产组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制定并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估组合投资绩效，客户报告与现金管理等。 二、组合投资管理的内容与步骤 完整的组合投资管理内容： 二、组合投资管理的步骤 组合投资管理工作包括如下五个步骤： (一)制订投资方针和政策 (二)投资分析 (三)构建投资组合 (四)投资组合的调整 (五)投资组合绩效评估 (一)制订投资方针和政策 要实现投资者预期的特定投资目标，就必须事先确定投资方针和政策。 制定投资方针和政策需考虑：投资数量、对风险的承受能力和投资期限等。 (二)投资分析 包括宏观分析、行业分析及微观分析等 分析影响投资活动的各种因素(诸如宏观经济因素、市场微观因素、政治因素等)及区域规划的变化 识别不同投资对象的收益风险特征，判断投资对象的现行价格是否合理 目的寻找较好的投资机会，为构建投资组合奠定基础。 (三)构建投资组合 任何投资目标都需要借助投资组合来加以实现，因此，在投资方针和政策的指导下，依据投资分析的结果，采用恰当的方法选择不同物业建立一个适当的投资组合，就显得尤为重要。在构建投资组合的过程中，定时、选择、多样化等重要问题是组合投资管理者必须考虑的。 定时是指对市场时机的把握，同宏观分析密切。通过宏观分析，可以对市场的未来走势做出预测，从而把握进出市场的时机并合理配置用于各类资产的资金数量。选择是指确定对哪些物业进行投资，投资的比例是多少，同微观分析有关。多样化是指为了减少非系统风险而采用的分散投资策略。 (四)投资组合的调整 对投资组