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中国物业教育网 Pmedu.net 中国物业教育网 Pmedu.net xx物业——番禺分公司xx区 某物业番禺分公司上半年经营分析报告 报告人：xx 2007 年 8 月 7 日 目 录 xx小区概况 岗位编制及人工成本控制 人员流失控制 管理费收缴率情况分析 各项支出情况及能耗控制 多项经营指标分析 一、xx小区概况 xx小区总占地面积 12.28 万平方米，总建筑用地 3.4 万平方米，总建筑面积 32.57 万平方米，绿化面积约达5.7万平方米 。xx共有48幢1900户，配套小车位1001个。 小区内有东、西大湖，面积约有1.57万平方米。 有外街商铺57间，进驻有大型超市、银行、西餐厅、美容生活馆等；内街商铺33间，有多样生活配套小店。 二、岗位编制及人工成本控制 1、xx区组织架构 区域经理1人 工程部主任 1人 客服部主任1人 环境管理主任1人 保安部主任1人 副主任1人 领 班3人 土建工 2 人 水电工 6 人 收银员 2人 前台助理2人 楼管家 3 人 清洁领班 人 绿化领班 人 清洁工 19 人 绿化工 20 人 监 控 员 人 车 管 员 人 保 安 员 人 1 1 50 15 3 ２、各部门下半年岗位定编（１）保安部岗位定编图 副主任1人 北大门岗1人 西大门岗1人 北中门岗1人 8中门岗 2 人 东大门岗 1人 南中门岗 1 人 西中门岗1人 二区巡逻2人 内街巡逻1人 一区巡逻1人 座车库1人 9中门岗 1 人 7座车库1人 保安主任1人 领班3人 9座车库1人 座车库1人 顶休1人 座车库1人 监控员女1人 18 15 12 ※ 保安部岗位定编分析 根据岗位定编图，每班需设保安员14人，车管员5人，监控员1人，领班1人，共21人； 因二期临停收费，各中门岗在车辆进出高峰期需配置2人，早、中班需增加保安员6人； 宿舍管理员2人（宿管员休息需保安员顶班）； 三班合总，共设保安员48人，车管员15人，监控员3人，宿管员2人，共68人； 主任2人、领班3人； 以上各岗合计，保安部编制共73人。 （2）清洁部岗位定编 领班1人 ，技工1人 ，清钟清洁1人 ； 楼道清洁，设10人； 外围，含员工宿舍、内街、外街、杂工、顶休，设7人； 以上岗位合计，清洁部编制共20人。 ※ 小区共48条梯，其中多层16条梯，高层32条梯， 共有500层楼； ※ 共有大小车库10个，大小水池61个； （3）绿化部岗位定编 领班1人，水车司机1人，捞湖1人；苗圃工1人；机动岗 1 人； 修剪队，主要负责绿化修剪、有偿服务及日常应急等工作，设5人； 养护岗位（含8座），共设11人； 以上岗位合计，绿化部编制共21人。 ※ 小区绿化面积达5.7万平方米 ※ 小区湖水面积约有1.57万平方米 ※ 小区共有植物220多种，以热带植物为主 （4）客服部、工程部岗位定编 x一、二期共1900户，现共入住1501户，入住率已达79%； 在装修单元有142户，未装修单元有257户； 二期大部分交楼才满一年，返修工作量大； 根据小区实际的工作量及服务需要，客服部（含收费员）需配置8人，工程部需设置9人。 （5）各部门人员构成比例图 部 门 人数 办公室 1 客服部 8 工程部 9 保安部 73 清洁部 20 绿化部 21 总人数 132 ※ 人工成本分析 x区（含x）上半年人工成本费达1088,018.73元，加上员工福利支出（按工资的14%计提）共占总支出的49.85%; 由于二期临停收费需要，需增加保安员6名；由于客服部与财务部合并，优化配置，以上半年相比可减少2人；加上x管家部的增编，预计人工成本将比上半年增加3.4% ，约占管理费收入的65%。 根据x小区的楼盘素质及集团销售需求，下半年的人员编制较合理。 二、人员流失控制 1、上半年人员流失情况 2、其中保安部的流失比例为： ※ 人员流失原因分析： 根据基层岗位在过年后大量流动的特性，每年3、4月份人员流失最严重，按照往年数据对比，该两月人员流失比率正常； 5、6月保安部流失量大，主要是受5月保安事件影响造成； 6月份由于夏季到，天气炎热，绿化部户外工作辛苦，离职人多。 ※ 根据以上分析，对下半年及明年的工作布署上，提以下几点建议： 对基层员工的福利待遇，必须与周边同行同岗的待遇进行可行性对比，提高公司人力资源的市场竞争力； 各区域应加强团队建设，提高团队凝聚力，打造学习型团队，让员工有归属感； 针对夏季户外的工作强度增加，适当给予个别基层岗位以补贴，平衡岗位员工需求， 根据公司的发展要求，努力控制下半年人员流