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2006土地估价师考试案例与报告试题及答案 第一部分 案例分析题（共2题，每题各30分，共60分。请阅读并根据有关条件综合分析回答问题。答案写在题目下方空白处） （一）某一地价评估事务所2006年5月20日接到A市政府的估价口头委托，估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地，该校于1963 年建成。现已根据政府安排整体迁出，所占土地为划拨方式取得，搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用，并将土地的规划用途依法调整为 商品住宅楼。目前，政府拟以公开拍卖方式出让该地块，并将按照一定的价格补偿给该中学。根据委托要求，地价评估事务所要对该地块的出 让底价与收回补偿价格进行评估。接到委托后，事务所立即制定了一项工作技术和技术方案，并组织力量开展工作，按期完成了估价任务。 下面是该事务所此次估价工作日志的内容： （1）5月21日，启动估价工作，派甲、乙（土地估价师）和两名估价助理（丙、丁）负责估价工作，其中，甲和丙负责土地出让底价评估，乙 和丁负责土地收回补偿价格评估。 （2）5月21日上午，甲和丙进入现场调查，乙和丁开始市场调查。 （3）5月22日上午，因所长外出，甲负责与市国土资源局签订合同。 （4）5月23日上午，确定土地估价事项，并制订评估技术路线的方法。 （5）5月23日下午，开始调查资料。 （6）5月25日上午，开始撰写报告。 （7）5月27日上午，报告完成，两份报告分别由甲、乙共同签字，由丙送估价报告给市国土资源局。 （8）5月30日上午，收到国土资源局付款。 关于评估技术路线和方法，日志有以下记录： （1）出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定，同时采用剩余法进行评估。 （2）收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估。 请阅读上述事件后回答以下问题。 1．仅就工作日志内容，判断事务所在此次估价工作流程是否合理，存在哪些问题？ 2．确定土地估价事项的内容一般包括哪些？ 3．确定估价事项时，应该如何对土地出让底价和回收价格进行基本的定义？ 4．日志中的估价技术路线是否合理？如果不合理原因何在？ 5．假如你是估价师，该如何设计估价技术路线？ （二）某开发商于2005年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限70年，容积率为2。2006年10月，在完成土地平整 和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意，将容积率调整为3。根 据出让合同的有关条款，如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理，不作为重新供地批复，所以开发商按照当地政策补交地价， 并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张： 算式1：补地价（总价）=增加容积率后的总地价—原容积率下的总地价 算式2：补地价（总价）=增加容积率后的总地价—原合同出让价 算式3：补地价（单价）=（增加后的容积率—原容积率）×原容积率下的楼面地价 算式4：补地价（单价）=（增加后的容积率—原容积率）×原合同出让价的楼面地价 最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。 问题： 1．最后选择“算式1”补交地价款，政府是否按照收益最大化的原则进行决策的？为什么？如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价 款，请按照地价款从高到低的顺序对上述四个算式进行排列，并简单说明理由。 2．该开发商补交地价前，需要补办哪些主要手续？ 3．测算补交地价需要进行评估，对评估对象、基准日、土地使用年限应该如何设定？请说明理由。 4．按照计算式确定补交地价是一个相对静态的方式，对政府的土地收益仍然会有一定的影响。假定该土地可以重新拍卖，并且拍卖成交价格明 显膏腴拍卖底价（底价是参照评估价格确定的），请问是什么原因造成的？对地价补交额度会有什么影响？ 5．谈谈你对制定补地价政策方面的建议？ 二、报告判读题（共3题，分别为30分、20分、50分，共100分。第一题和第二题为土地估价技术报告片段，根据提问回答；第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，阅读后指出错误并说明原因） （一）下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注“略”的为正常内容）。请阅读后回答相关问题（答案写在题目下方空白处）。 一、估价项目名称 ⅹⅹ上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方（略） 三、受托估价方（略） 四、估价目的 本次土地估价是为ⅹⅹ上市公司股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 五、估价依据 1．《中华人民共和国土地管理法》 2．《中华人民共和国城市房地产管理法》 3．《城镇土地估价规程》 4．土地估价委托书 5．估价人员实地勘察调查所获取的有关资料 六、估价基准日 二００五年十二月三十一日 七、估价日期 二0 0五年十二月三十