第07章收益法及其应用汇编.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 二、报酬率的求取方法 1.累加法(安全利率加风险调整值法) 累加法是在无风险报酬率基础上加风险报酬率作为估价对象报酬率的方法，计算公式为： 报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿－房地产投资带来的优惠 无风险报酬率一般选择相对无风险的国债利率或银行存款利率，因此又称为安全利率。※ * * 2.市场提取法 市场提取法是利用与估价对象具有类似收益特征的价格和净收益资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率，再计算估价对象报酬率的方法。 可比实例 净收益 (万元/年) 房地产价格 (万元) 报酬率 (％) 1 12 102 11.8 2 23 190 12.1 3 15 130 11.5 市场提取法计算的报酬率为(11.8+12.1+11.5)/3=11.8% 市场提取法求取资本化率的示例 (假设净收益每年不变且收益年限为无限年) * * 3.排序插入法 根据收益与风险匹配的原则，具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的，因此可通过与估价对象具有同等风险的投资报酬率来求取估价对象的报酬率。