商业地产必读-香港购物中心的借鉴与吸收2(共138页).pptVIP

十三、顶楼设置特色化，让顾客情不自禁往上走。 美食广场 大型电视屏幕 电影城 娱乐项目：玩具反斗城、溜冰场、冒险乐园、儿童乐园等 香港购物中心 提高购买率及创造愉悦购物感受的策略 四、主力商家重复度高，但购物中心善于利用自身特色形成优势。 在同一座城市、同一条街道，两个相邻的购物中心其经营品牌基本相同，在这种情况下，购物中心就很难在经营的商品品种上，形成自身独特的竞争优势。 购物中心“千店一面”的现象在香港非常普遍，由于香港购物中心密度高，因些香港购物中心主力商家重复度有可能是全世界最高的，而“千店一面”现象也可能是全世界最突出的。 据统计，在进驻香港购物中心的众多主力商家当中，重复度最高的当数百佳超市、惠康超市、玛莎百货、吉之岛百货、连卡佛百货等。在品牌类商品当中，佐丹奴、时间廊等商品也重复度相当高，这些品牌专卖店在香港开设多的有数十家。在香港的购物中心当中，大多数购物中心经营的商品都基本雷同。 五、与穿有关的承租商户数量最多，平均占总承租商户数量的30％以上。 总体上来看，香港购物中心的商户结构大体会有四大类商户，即服装配饰鞋帽、美食、珠宝精品、美容美发个人护理等商户。其中，服装配饰鞋帽的商户数量 是最多的，其次是美食、珠宝精品、美容美发个人护理等类商户，这四大类商户构成了购物中心商户的主体。 六、美食在购物中心总营业面积中承租面积最大，平均占总承租面积的25％以上。 在香港购物中心的规划当中，餐饮的功能规划得很全面，总营业面积占到一个相当大的比例。 统计数据表明，在香港现存的购物中心当中，餐饮平均占到香港购物中心总承租面积的25％以上。其中社区型购物中心所占比例最高，餐饮平均占到总承租面的28％。区域型购物中心略低，平均占到总承租面积的22％。 现今，随着商业项目的不断涌现，餐饮在购物中心中所占的面积比例越来越大。 七、不要把餐饮放在一个地方，而是要多点多层的休闲餐饮。 香港购物中心的餐饮设置一般采取集中和分期相结合的方法，多点多层，让购物中心的餐饮功能无处不在，这样也实现了餐饮功能的休闲化。 购物中心除了在某一个固定的区域设置美食广场，同时在多个楼层设置风味餐厅，在每一层都设有饮食、休闲的场所，对整个购物中心的人气、人流量的带动作用都是很大的，从功能分区上来说，这也是一种更细致、更人性化的安排。 案例分析：时代广场 10-12楼为食通天，全部为大型酒楼，其他楼层也有十分丰富的休闲餐饮功能，即便是在负一层，也有餐饮。 八、不允许在购物中心内部出现任何一条“阴阳街” 人流布局方式：主动线、副动线、店内动线相结合。 主动线：主要考虑整个商场人流在商场内流动的完整对流性，以及客流在商场内的平衡流动和到达各个功能区域，类似人的主动脉。 副动线：通过与主动线的连接，使客流在商场平均流动，把顾客尽可能送到每个商铺前面，维持各商铺客流的平衡。 店内动线：展示点，通过展示点把最希望推销的商品展示出来，从而将顾客引导到陈列区或交易区，完成客流的定向引导功能。 阴阳街：在某些街道只有一边有商家在经营，另一边则无任何商业气氛。 商业经营的实践表明：在购物中心内，“阴阳街”的经营几乎没有成功的可能。 香港购物中心 的人流动线设置 一、多主力店原则，层层都有核心主力店，有的购物中心每层甚至于有数个主力店。 香港购物中心都是多层，最高有18层之多，通过多主力店的设置，使购物中心的人流拉动力达到最强。香港有的购物中心一层有数个主力店，如又一城、海港城等购物中心，某些层级一层甚至于有三家以上的主力店。 购物中心名称 主力店 海港城 连卡佛百货、惠康超市、嘉禾电影院、玩具反斗城 太古广场 连卡佛百货、玛莎百货、西武百货、UA电影院 时代广场 百佳超市、连卡佛百货、玛莎百货、丰泽电器 又一城 百佳超市、玛莎百货、永安百货、真冰场、丰泽电器、LOG-ON、生活创库 太古城中心 生活创库、玛莎百货、永安百货、LOG-ON、UA电影院、真冰场、美国冒险乐园 新城市广场 玛莎百货、UA电影院、史诺比开心世界、宜家家私 二、将主力店设置于购物中心的两端，将一般商户设置于购物中心的中部 购物中心内部的人流动线规划是购物中心规划的灵魂。内部人流动线设计的基本要求是昼引导人流经过每一间店铺，使每一间店铺都拥有足够多的人流，使每一平方米的室内空间都能为购物者创造愉悦的体验，使每一间店铺都创造尽可能多的营业额。 购物中心的人流动线规划与地块形状有关，与出入口的设置有关，与主力店的位置安排有关。 当地块形状为长条形时，香港购物中心的经验是将主力店设置于两端，将一般承租商户设置于中间的方式。 案例介绍：又一城 又一城的LG1层平面当中，其两端分别是香港唱片旗舰店和AMC电影院，而一般的承租商户则分布于中间。这样在两大主力店的拉动下，中间的一般承租户就能享受更多的人