商品房买卖中常见法律问题.pptVIP

商品房买卖中常见纠纷及法律防范 主要内容 一、商品房买卖中常见纠纷种类 二、商品房买卖涉及的法律法规 三、商品房买卖常见常见风险及法律防范 一、商品房买卖中常见纠纷种类 1、房屋买卖纠纷 2、权属登记纠纷 3、房屋贷款纠纷 4、房地产经纪服务纠纷 5、房屋建筑质量纠纷 6、房屋买卖税收纠纷 二、商品房买卖的相关法律规范 1、中华人民共和国民法通则（1986.4颁布） 2、中华人民共和国物权法（2009.3颁布） 3、中华人民共和国合同法（1999.3颁布） 4、中华人民共和国担保法（1995.6颁布） 5、中华人民共和国城市房地产管理法（2009.8修正） 6、中华人民共和国土地管理法（2004.8修正） 　 三、商品房买卖中常见纠纷及法律防范 　（一）商品房预售： 　 1、概念：商品房预售，是指房地产开发商将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。俗称“卖楼花”。商品房预售可以加快房地产融资，搞活房地产市场。 　 　 2、商品房预售风险：在房屋预售中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比一般现房买卖大得多。 （1）有的开发商预收了购房者房款后，所建项目不能继续进行，甚至停工。 （2）开发商未能按期竣工或如期交付房屋，使购房人无法按时进住或出租。 （3）交付了首期房价款后，开发商会以种种借口提出后期房价款要涨，甚至要求首期已经交付的房价款要重新加价等。 3、 商品房预售的条件： （一）已交付全部土地使用权出让金、取得使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 由此可知，房地产商在预售商品房时，应具备“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。 此外，签订《商品房预售合同》后，还要对该房屋办理登记备案。 4、风险防控： 购房者在签订购房合同时，一定要审查清楚开 发商是否已经达到了销售房屋的条件，通俗的说，就是 开发商是否具有“五证”、“二书”。 “五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商 品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交 易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本 项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售 范围内。　 “二书”即指《住宅质量保证书》和《住宅使用 说用时，是开发商向购房人提供的对商品住宅承担质量 责任的法律文件和保证文件。 5、法律补救措施： 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效。 但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 商品房预售合同未办理登记备案的，不当然无效。 三、商品房买卖中常见纠纷及法律防范 　 （二）商品房的认购、订购、预订等协议的问题： 　 1、概念和效力： 是指在取得商品房预售许可证前签订的协议。通常不具备商品房买卖合同的效力。 但商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 2、出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取的诚意金、认购金、预订金、定金的处理： 　 如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，只有定金存在不予退还和双倍返还的效力。 三、商品房买卖中常见纠纷及法律防范 　（三）广告内容构成要约的认定 关键词：要约 要约：是当事人一方向对方发出的希望与对方订立合同的意思表示。发出要约的一方称要约人，接收要约的一方称受要约人。 三、商品房买卖中常见纠纷及法律防范 　（四）一房多卖： 　 一房多卖是最常见的商品房买卖纠纷，为了防止出现一房多卖现象，产权明晰是关键。 首先，购房者在买房的时候，一要了解房屋是否达到预售条件，二要查明其备案登记情况。在购房者签了购房合同之后，开发商应在３０天内到房管部门和国土部门登记备案，购房者可通过网络或者到相关部门查询房屋预售合同备案情况，若合同号与备案情况、姓名一致便能确定备案无误。