程桥镇学府雅苑营销报告20140729.pptVIP

一、活动目的：吸引客户到访现场，提高现场人气，促进成以客户成交，促进项目销售；同时还可以增加客户的来访量，促进客户资源的积累 二、针对客户：所有客户 三、时间：2014年8月—12月 四、地点：售楼处现场 五、奖项设置： 一等奖 2名 电风扇 二等奖 4名 金龙鱼油一瓶 三等奖 20名 纪念品（洗衣粉） 六、活动形式： 1、全镇派发抽奖券； 2、告知客户到现场即有礼品赠送（礼品为洗衣粉、洗衣皂） 3、周末配合暖场活动举办大型抽奖活动 1、全镇抽奖活动 一、活动目的：给成交客户奖励，让其感受到学府雅苑的诚意促进老带新活动 二、针对客户：所有客户 三、时间：2014年9月—11月 四、地点：营销中心现场 五、奖项设置： 一等奖 10克金条 占比1% 二等奖 5克金条 占比3% 三等奖 金龙鱼大米或油 占比10% 六、活动形式： 1、开盘后配合周末暖场活动； 2、以买房抽黄金为噱头吸引客户到现场； 2、送黄金 一、活动目的：增加项目现场氛围，增加人气 二、针对客户：所有客户 三、时间：2014年8月—12月 四、地点：售楼处现场 五、活动形式： 1、贴合程桥镇实际情况，主要以文艺演出、戏剧演出、抽奖活动为主； 2、客户以置业顾问电话约访与路过客户为主； 3、周末暖场活动 活动目的：收集客户信息 活动时间：8月 活动形式：每天提前去所要拓客的村庄宣传放电影的活动，并于18:30——20:30开始电影放映。 人员安排：置业顾问2人、兼职人员2人 效果评估：活动主要以登记号码为主，客户每登记一个有效号码可获得精美小礼品一份，并告知客户后期在售楼处会有抽奖活动，将会有黄金、电风扇等大奖，我们会电话通知您去参加抽奖活动。 计划安排： 天数 地点 共计 3天 黄木桥 26天 2天 程桥、竹程、渔业 1天 胡营、羊山、桂花、杨河、郭渡、河北、金庄、黄营、荷花、油坊、山湖、古墩、西王、胥庄、东胡、唐楼、傅湾 4、全镇电影巡展 活动目的：收集客户信息 活动形式：文艺节目表演，现场派发抽奖券与小礼品 人员安排：置业顾问2人、兼职人员2人 物料准备：抽奖券，小礼品 效果评估：活动主要以登记号码为主，客户每登记一个有效号码可获得精美小礼品一份，并向客户发放一张抽奖券，并告知客户后期在售楼处会有抽奖活动，将会有黄金、电风扇等大奖，我们会电话通知您去参加抽奖活动。 计划安排： 时间 地点 2014年8月4日 苏果超市旁小广场 2014年8月11日 桂花广场 2014年8月26日 售楼处 5、程桥镇广场巡演 目前剩余房源集中在 顶楼和中间楼层 中间楼层（包含2、3、4楼，以3楼为主），41套 顶楼（包含5、6楼，以5楼为主）：35套 底楼（1楼）：16套 3F的价格在4400-4500，剩余多的原因是3F最贵。 顶楼的价格在3850-3900，剩余多的原因是对顶楼渗漏、日晒等有抗性。 底楼的价格在4000-4100，正常原因。 房源分析 三、客户购买需求 客户脸谱 1、村住，镇工作，在镇买房 2、工业园区的上班族（沿江工业开发区） 3、服装工厂的上班族 4、镇上的贩夫走卒，本镇“游民” 5、下属村，城镇化 6、追逐学区，为了孩子上学（外地人，以安徽为主） 7、程桥人，但在异地上班或打工，留个归宿 …… 四、客户特征 纯朴+小恩小惠+跟疯 相信开发商 遵守规则 针对镇区、村区居民明显的性格特征，我们采取哪些营销手段、活动、礼品、思路就清晰了。 贪图便宜 实际 注重实用 喜欢凑热闹 周围人对其影响很大 提出目标 1 2 3 面临问题 分析问题 解决问题 市场分析 竞争分析 产品分析 客户定位 营销策略 判断市场、自我剖析和寻找机会 营销突破，实现项目价值 实现目标 执行方案 8月 9月 11月 10月 12月 策划推广 销售推盘 首次开盘 清 盘 蓄水期 强销期 强销期 续销期 老客维护、乡镇客户挖掘、企事业单位拓客、村级深挖 广场计划 周末暖场 蓄水 72㎡、78㎡、82㎡ 90套 开盘活动 拓客计划 一次性推盘 72㎡、78㎡、82㎡ 90套 低首付 特价房 清盘 宣传海报制作、巡展、道旗、条幅宣传 案场热度 客户维护 全镇抽奖，巡回放电影 准确的制定价格策略，成为推动销售的有力手段。 深度挖掘老客户资源，快速带动销售。 精准的锁定目标客户，制定推广策略。 冲击90套销售目标。 学区房（重点）、品质刚需、区域唯一 所以，成交应价严格控制在 3700-4300元/㎡ 根据需要，合理的价格涨幅 开盘采用诱惑力让利，低首付等策略拉低成交门槛。 销售策略 三大策略 从媒介点位上进行卡位，信息输送遍及全镇。 媒介策略 七大媒介 整体策略