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论业主自治体制发展困境和对策摘要:自1994年起,伴随着我国住房制度改革的发展,我国业主自治制度的发展历史已有近XX年,但是基于我国的国情和人文的特殊性,这项制度一直存在着诸多问题,容易引发不少社会矛盾。国外的实践经验已表明,良好成熟的业主自治制度将有效地提高的住宅区管理水平,化解业主和开发商之间,以及业主与业主之间的矛盾。如何制定更加完善、和谐的业主自治制度已成为我国城镇住房制度改革的一项紧要任务 Abstract:Since 1994, the homeowners self-government system has developed near XX年,为维护业主利益发挥了不可替代的作用,但不容忽视的是,该制度依然存在着不少问题,自身制度设计的不足、外界的消极影响及业主维权意识淡薄,都是制约我国业主自治制度发展的绊脚石。目前,我国业主自治制度的不足之处主要集中在业主自治组织的问题上。《物业管理条例》第八、十条的规定,业主大会和业主委员会有权代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。因此,业主大会和业主委员会是我国业主自治制度中的法定自治组织。在实践中,我国业主大会遇到的症结可以归结为两类:一、业主大会成立难的问题;二、业主大会成立后业主委员会运行难的问题 1、业主大会成立难 业主大会成立难是一个不争的事实。北京市政协XX年发布的《关于北京市居住小区物业管理问题的调研报告》,在北京居住小区物业管理3077个项目中,按照《物业管理条例》成立的业主大会只有360个,仅占住宅物业项目的11.7%。在XX年5月底,经北京市住建委数据显示,北京市成立业委会的住宅项目仅有730个,只占住宅项目总数的XX年纪大精力有限,且相关的物业管理知识也相对较少,这会导致出现筹办活动效力低,周期长的现象;其次,“受害业主”在组建活动往往带有“私欲”,借公共利益的名向前期物业公司施压已达到自己的目的。一旦目的达到,这类业主一般就会丧失组建的热情,而要求得不到满足时,与物业公司的矛盾则会激化,甚至会引发群体事件。这都不利于我国和谐社会的建设 第二、前期物业公司的不配合及阻碍 由于《前期物业管理服务协议》一般是在购房时,与购房合同一并签订,业主对前期物业服务企业进场并没有太多的选择权。但是,根据《物业管理条例》第十一条的规定,业主大会可以解聘前期物管企业。业主大会决议解聘前期物管企业在实践中也常发生,如桂林七星花园业主解聘七星花园物业服务公司1,兰州蓝天翠园小区业主解聘兰州蓝天翠园物业管理公司2。有鉴于此,开发商对业主大会的成立多少持抵触态度,尤其是一些规模较小的开发商,由于缺乏资金或服务理念致使他们提供的物业服务不被业主认可,业主大会成立的目的就是为了与他们的物管企业解聘。因此,开发商在业主筹建业主大会的过程中,往往拒不提供相关便利 2、业主委员会运行难的问题 业主大会存在成立难是需要业主克服的首要问题,但即使业主大会顺利召开并选举出小区业主委员会,其在管理小区公共事务的过程中依然要面对目前无法化解的难题,尤其是在如何催讨业主拖欠的物业管理费、管理小区财务收支以及监督权力的环节。总的来说,业主委员会运行之所以步履蹒跚,主要的因素有如下几点: 第一、法律地位不明确 小区业主通过业主大会行使业主自治权利,而业主大会只能通过定期或临时会议的形式表现,大会作出的决议只能由其常设机构业主委员会去执行。对于业主委员会的法律性质及相关权利的定性,无论《物权法》还是《物业管理条例》都没能加以明确。《物业管理条例》第十五条模糊地将业主委员会定性为一个执行代表机构,没有独立的决策能力,该条文规定业主委员会应当执行业主大会的决定事项。然而,《物业管理条例》第三十五条却明确,业主委员会应当作为合同一方的当事人与物业服务企业订立物业服务合同。同时,《物权法》第八十三条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条均也指出,业主委员会可以作为原告向法院起诉业主、物业服务企业。这三条法规显然赋予了业主委员会一定的主体地位 第二、权力不足、无法保障物管活动 《物业管理条例》第十五条基本上明确了一个原则,即业主委员会必须在业主大会授权的情况下,才能行使管理职责。而《物业管理条例》中,业主大会要形成决议至少需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意3。由于业主大会不是需要就可以召开的,这就意味着业主委员会将因缺乏意思自治的能力,丧失对某些重大物业管理事务的处理权,将有可能动摇业主自治的根基 第三、监督机制不健全 业主委员会普遍存在行使管理职责难的同时,也有部分业主委员会存在滥用或怠于行使管理权力的现象,甚至在出现了非法侵占的犯罪行为。虽然《物业管理条