广州公寓调研报告.doc

广州2010年第三季度公寓市场调研报告 广州水泥厂地块商业规划部分将进入开发阶段，如何对该地块进行合理规划，实现地块经营效益最大化提入议程。公寓作为商业地产的组成部分，具有户型小，间隔使用灵活，销售期短；持有型的公寓物业，经营模式多样，后续服务延展性强的特点。现对2010年第三季度，广州公寓市场销售及经营情况，进行市场数据收集，为水泥厂地块开发决策提供参考数据。 广州公寓市场状况 广州公寓类型 广州公寓市场主要分为住宅公寓和商务公寓两种，其中住宅公寓通过国际知名酒店品牌的导入衍生出生活服务配套更人性化、物业服务质量更高的酒店式公寓。 表1：广州各类型物业的主要区别： 公寓类型 住宅公寓 酒店式公寓 商务公寓 产权 住宅 酒店、综合 商业 物业年期 70年 40、50年 40年 用途 以居住为主 以居住为主 居住兼顾办公 特点 高档住宅，购买时家具配套较一般住宅齐全。 可办牌照，以居住为主，少部分用于商务办公，由运营商或酒店物业管理公司提供专业配套服务以提升物业价值。 可办牌照，宜商宜居，适合小型企业，自由职业者，该类客户需要弹性上班时间，一般为物流、贸易、设计公司等 户型面积(㎡) 60-200 35-90 60-120 购买用途 自用、投资 以投资为主 投资为主，自用较少 使用人群 收入较高的本地人群，职级较低的外籍人士 企业高管，外籍商务客户 中小企业,自由职业者 分布区域 市区广泛范围 天河北、珠江新城 越秀区 配套情况 社区、康乐、社交配套为主 社区、康乐、社交配套为主 商务化配套为主 租金(元/㎡) 30-50 50-100 60-85 管理费(元/㎡) 2.5-5 3-6 6-10 购置成本 土地价格低，契税1.5%； 首付最低20%，贷款利率低 土地价格高，契税3%； 首付50%，贷款利率高 土地价格高，契税3%； 首付50%，贷款利率高 持有成本 水电费用按住宅计算，空置管理费较低 水电费用按商业计算，空置管理费较高 水电费用按商业计算，空置管理费较高 代表物业 朱美拉公寓、鑫耀大厦 星汇国际、雅士高 白云万达公寓、城市广场 广州公寓市场特点 广州公寓地域分布，主要分布在天河、新港东路靠近琶洲展览中心、滨江东、环市路等商务区域。 为公寓分布区域 天河北、珠江新城作为广州中心商务区，集合广州最具地标性的超甲级写字楼，也令到一批世界500强企业扎堆到天河，针对企业高管需求，提供服务优质、配套完善酒店式公寓应运而生，同时也推动广州公寓市场的引入国际品牌管理的步伐，代表有早期的中信公寓、新大厦，近年投入运营的雅士高，富力爱丁堡公寓等，深受外籍高管的青睐。 新港东路商住公寓得益于靠近琶洲展览中心的地理优势，深受参展客商欢迎，短期租金回报理想，季节性出租率稳定。 广州越秀、荔湾、白云等区域的居住型公寓较少，现阶段，该些区域写字楼供应有限，商业产权可用于办理牌照的公寓，自然而言就成为预算较低、目标价格介乎写字楼与住宅之间小型企业的优选。主流是带独立卫生间的商务型公寓，中华广场曾一度定位为商住型公寓，因产权分散以及缺乏配套管理， 现客户多作写字楼使用，租金水平维持在65元/㎡左右。 中华广场平面图，面积49-139㎡方商务公寓 高级酒店式公寓主要客户群 日本、欧美、港台人士为广州高档公寓主流客户，以日本客户为例，目前仅中信广场就已聚集了50多家日资企业，其中包括丸红、住友、三菱商事、三井住友等，周边的大厦也有很多新的日资公司进驻，比如耀中广场就有日本财产保险进驻。日本人喜欢住在离办公室较近的地方，故此天河北也自然成为日本人聚居区域。中信广场下面负一层还有个全广州售卖日货最齐全的超市。日本租客主要分为两种：一种是单身租客，一种是携妻带女的家庭型租客。众多家庭型的日本租客选择在天河北一带居住，除男主人在附近工作的原因外，还有一个重要原因是很多国际学校的校巴都会在天河北一带有上下车站点，这对于注重子女教育的日本人来说，是吸纳他们租赁天河北物业的一个相当重要的因素。中信公寓是较受外籍租客青睐的楼盘，对于单身租客来说，多会选择该盘43平方米左右的单位，租金约3000元/月。而对于众多日本家庭型租客来说，则会较多地选择中信公寓的两房及三房单位。现时中信公寓128平方米左右的两房租金约9000元/月，181平方米左右的三房租金在14000~15000元/月。??珠江新城近年落成多个高档住宅，使一些日本人舍弃天河北转租珠江新城。珠江新城西区发展较早，邻近配套成熟的五羊新城。富力爱丁堡国际公寓、富力爱丁堡国际公寓是日本租客聚居的地方。爱丁堡公寓月租为120元/，间隔较大，配以高档家电和装修，一般入住的皆为高管。 御龙国际商誉实景图 白云万达广场公寓 白云万达广场项目规划用地面积约1