我国公租房制度建设研究— 以地方立法与实践为视角 - 北大法宝.pdfVIP

我立法国与公租实房践制为视度建角设研究— 以地方 王学辉*；李会勋** [摘要]制度建构离不开对时代背景的参照与考量。从福利 分房到住房商品化改革，我国住房制度经历了由福利国家模式到 自由市场模式的转变。住房商品化一方面使楼市飙升、调控政策 屡屡失灵；另一方面也催生了土地财政，中低收入人群住房困 难。经适房、廉租房、限价房等保障房偏离制度设计之初衷，在 实践中备受诟病。统一立法的缺失使地方立法相继打破僵局并进 行了诸多探索。通过对地方立法文本、运行实践地解读不难发 现，公租房制度建构绝不是福利模式的简单重构，而是在重新审 视中央与地方、政府与市场两个关系之后的自我反省与理性 回归。 关键词][公租房；地方立法；运行实践；制度完善 住房问题是重要的民生问题，20多年来，我国住房制度改革不断深化， 城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体 上有了较大改善。但也 要看到，经济适用住房、廉租房和限价房等保障性住房建设相对滞后，部分 城市低收入家庭住房还比较困难。在保障房的政策上，国务院及相关部门相 继颁布了 城《镇最低收入家庭廉租住房管理办法》、 《经济适用房管理办法》 等一系列住房保障措施，试图遏制房价过快上涨，缓解住房压力，然效果并 不理想。《住房保障法》于2008年 11月被列入第十一届全国人大常委会五年 立法规划，住房和城乡建设部住房保障司已于 2008年底委托清华大学法学 王学辉 ，西南政法大学行政法学院副院长，教授 ，博士生导师。 * 李会勋，西南政法大学行政法学院宪法学与行政法学博士研究生**。本文系国家社科基 金项 目 “中国公租房制度的表达与实践”课题 （11 BFX074）成果之一，西南政法大学研究 生科研创新基金成果。 北大法律信息网 北大法宝 院和深圳市房地产研究中心分别起草该法的理论版和实践版建议稿。该建议 稿明确将经济适用房、廉租房纳入到里面，根据 《国务院关于坚决遏制部分 城市房价过快上涨的通知》 （国发 [2010]10号）和 《国务院办公厅关于促 进房地产市场平稳健康发展的通知》 （国办发[2010]4号）精神，建设部等 7部门出台 《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》 建（保 [2010]87号）， 公租房是否会纳入 住《房保障法》的范围仍然在讨论之中，立法及政策上的 重视使公共租赁住房再度引起社会的广泛关注。[1] 一、公租房制度的发展脉络 一（）公租房概况 研究公租房，绕不开对其他保障性住房的梳理，现行住房保障体系中主 体是经济适用房、廉租房、限价房等，解决中低收入居民住房不是说保障房 种类越多越好，关键看制度设计是否达到了预期的目的，相关保障措施是否 落到了实处。政策和立法的重视，让我们不禁反思，是不是传统保障性住房 出现了问题，公租房是其他保障性住房的补充，还是替代的一个新的保障体 系？这个疑问离不开对经济适用房、廉租房和限价房演变路径的考问。 1．经济适用房 1994年 《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》 （国发 [1994] 43号）提出建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实 现住房商品化、社会化，第一次明确提出建立以中低收入家庭为对象、具 有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房 供应体系。通常认为这是住房商品化改革的发端，经济适用房登上历史舞 台。1998年 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通 知》 （国发[1998]23号）确定自1998年下半年开始停止住房实物分配， 逐步实行住房分配货币化，停止住房实物分配后，新建经济适用住房原则 上只售不租。以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系得以建立和 完善，不同收入家庭实行不同的住房供应政策。至此，中国形成了最低收 家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房、中低收入家庭购买经济适用入 房、高收入家庭购买商品住房的基本保障思路。 经济适用住房是已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业 2010年6月由住房和城乡建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、中国人民银 [1] 行、国家税务总局、银监会七部门联合制定 《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，意 见指出，大力发展公共租赁住房，是完善住房供