2.资产评估的基本方法——成本法探究.ppt

* 4、统计分析法 （1）基本原理 某类抽样资产 的重置成本 被评估资产 的重置成本 2.1 成 本 法 当被估资产单价较低，数量较多时， 为降低评估成本，可采用此方法。 * （1）将被估资产按一定标准分类。如房屋建筑物按结构划分为：钢结构、钢筋混凝土结构等； （2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。 （3）计算调整系数K。 （2）计算步骤 2.1 成 本 法 （4）据K值计算被估资产重置成本。 某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K * 例2-6 被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。该类通用设备的重置成本为： 该类通用设备的重置成本=1200×80/50 =1920（万元） 2.1 成 本 法 * （二）各种贬值评估方法 1、实体性贬值评估方法 2、功能性贬值评估方法 3、经济性贬值评估方法 2.1 成 本 法 二、成本法的具体评估方法 * 1、实体性贬值评估方法 决定实体性贬值的因素有： ①使用时间； ②使用率，也叫利用率； ③资产本身的质量； ④维修保养程度。 是资产由于使用和自然力作用形成的贬值 2.1 成 本 法 * （1）观察法 计算公式为： 资产实体性贬值=重置成本×（1—实体性成新率） 通过观察确定新旧程度 主要通过观察被评估资产的外表：光洁度、腐蚀程度、形体物理变化程度等。综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况及物理寿命。 2.1 成 本 法 * 形体物理变化程度 机器设备评估主要包括： 机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度、硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。 房屋建筑物评估主要包括： 墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等 2.1 成 本 法 * （2）使用年限法（公式法） 资产的实体性贬值=（重置成本—预计残值）×资产实体性贬值率 名义已使用年限×资产利用率 截止评估日资产累计实际利用时间 截止评估日资产累计法定利用时间 ×100％ （实际已使用年限+尚可使用年限） 实际已使用年限÷总使用年限 2.1 成 本 法 ① 注：①还可以用资产的工作量、行使里程等指标来测算 * 例2-7 南岗公司的某资产于2013年2月购进，2013年2月评估时名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时（一年按360天计算）。由此可计算资产利用率： 2.1 成 本 法 实际使用年限为＝10×93.75％＝9.4（年） * （3）修复费用法（直接价值法） 修复费用法是指利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。它一般适用于可以恢复功能的资产价值评估。 2.1 成 本 法 使用这种方法时，要尽可能把实体性贬值分为可修复部分 与不可修复部分。 技术上可以修复，且经济上合算 技术上不能修复，或可以修复，但在经济上不合算。 对于可修复部分，以直接支出的金额来估算； 对于不可修复部分，可运用观察法和使用年限法来确定。 * 2、功能性贬值及其估算方法 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。 功能性贬值有两种表现形式: （1）超额运营成本 （2）超额投资成本 2.1 成 本 法 * （1）超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。 超额运营成本＝各年净超额运营成本×折现系数 分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素： ?生产效率是否提高 ?维护保养费用是否降低 ?材料消耗是否降低 ?能源消耗是否降低 ?操作工人数量是否降低 2.1 成 本 法 * 超额运营成本估算步骤： ?将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。 ?计算二者的差异，确定净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，企业支付的超额运营成本会导致税前利润下降，所得税额降低，使得企业负担的运营成本远远低于其实际支付额。因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。 ?估计被评估资产的剩余寿命。 ?以适当的折现率将被评估剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗（贬值）。 2.1 成 本 法 * 例2-8 南岗