4第二篇权属管理探究.ppt

一、中国土地产权制度改革的必要性 现行中国土地产权本身的内涵和各产权主体的权利模糊不清。 中国土地制度改革的核心思想是变无偿使用为有偿使用，逐步把土地纳入商品经济的轨道，而明晰的产权关系是商品经济得以正常运行的先决条件。为促进土地资源的合理利用和优化配置，促进土地市场的形成和发育，使土地资产效益得以充分发挥，必须进行土地产权制度改革。 二、中国土地产权制度改革的重点 明确产权主体； 建立合理的产权结构； 明确界定各种土地权利的内涵、各权利主体的责任、义务和权利，以形成规范的土地市场行为，加强国家和集体对土地的管理和控制。 中国现行土地制度存在的问题 土地产权主体不明确 土地产权关系模糊 土地产权主体权利义务不明确 土地管理人为分割，层次不清 土地管理缺乏权威 土地管理政出多门 中国土地制度深化改革方向 在坚持土地社会主义公有制的基础上明确土地所有权主体，建立合理的土地产权关系； 从中央政府到各级地方政府，设立权威性的土地管理机构； 切实实行对城市土地和农村土地，对集体土地和国有土地，对各类用途的土地，对生地和熟地的统一管理，对土地资源和土地资产的统一管理； 协调好土地管理与其他管理及不同类别土地管理之间的关系。 复习思考题 1、土地所有制和土地使用制的关系？ 2、我国现行土地所有制和土地使用制度的特征。 3、哪些用地可以通过划拨方式取得？ 4、土地使用权出让的方式和年限。 5、土地使用权转让的特征和条件。 6、征收土地的审批权限。 7、请谈谈我国土地征收制度改革。 8、中国现行土地制度存在的问题及深化改变的方向 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 * 当前城市土地出让制度特点 1. 政府垄断 2. 价格主导 根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令），商业、旅游、娱乐 和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。对于符合条件的竞买者， 价格是拍卖和挂牌方式中惟一决定因素，招标方式中价格高低一般也占决定性因素。 3.制度双轨 ——《我国城市土地供应制度的缺陷及矫正建议》 * 有人主张改变这种英式拍卖——公开价格拍卖（open auction），考虑改为最高价密封拍卖（first price auction）。 我国目前所采用的土地拍卖规则属于英式拍卖，也叫公开价格拍卖（open auction），特征是竞标者再叫价时知道别人的 叫价（或至少知道别人是否愿意接受某一价格），出价最高者获得标的，这种拍卖方式容易导致非理性竞价，从而最大化 地推高土地价格。对此，可以考虑最高价密封拍卖（first price auction），也就是每个竞标者将自己的叫价写下来（标书）， 密封后交给拍卖，后者待收齐所有标书后开标，叫价最高者获得标的，特征是每一个竞标者在叫价时完全不知道别人 会如何叫价。最高价密封拍卖在一定程度上具有招标的特征，只不过是评价标准只有一个—价格，它既避免了公开价格拍卖 由于采取公开和连续竞价容易形成高价格，又能规避目前招标方式可能带来的暗箱操作和不公平竞争现象。 ——《我国城市土地供应制度的缺陷及矫正建议》 * 《房地产交易制度与政策》（2011网络教育） 2.6 以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让 　　■两种处理方式 　　　　□由受让方办理出让手续，变划拨用地为出让用地，受让方缴纳出让金 　　　　□不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金 　　■可以不办理出让手续的情况 　　　　□转让后的土地仍然符合划拨用地条件 　　　　　　■国家机关用地和军事用地 　　　　　　■城市基础设施用地和公益事业用地 　　　　　　■国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 　　　　　　■其它 　　　　□私有住宅转让后仍用于居住的 　　　　□出售公有住宅的 　　　　□同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 　　　　□转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其它条件的 　　　　□根据城市规划土地使用权不宜出让的 　　　　□县级以上政府规定暂时无法或不需要采取出让方式的其他情形 　　■收益金的上缴 　　　　□由房地产管理部门在办理交易手续时收取土地收益金上缴国家 　　　　□转让后的房地产再转让，需要办理出让手续的，补交出让金时应当扣除已缴纳的土地收益 　　2.7 已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定 　　■已购公房和经济适用住房可以上市 　　■国家