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农村宅基地使用权的有条件流转探析 宁清同 (海南大学法学院，海南海15 570228) 摘 要：农村宅基地使用权在我国农村社会保障没有建立、耕地如此紧缺的情形下，不宜允许自由流转， 但是一概禁止城乡居民之间的流转也不符合客观需要，因此有条件地允许宅基地使用权在城乡居民之间流 转是目前的最佳选择。 关键词：宅基地使用权；流转；条件 中图分类号：D923．2 文献标识码：A 文章编号：1008—6951(2008)O3—0144—04 农村宅基地使用权不仅是广大农民生存和生活 转让而转让，但是结合第六十三条和其他相关法律 之基本保障，也是影响国家经济建设和社会长治久 法规的规定，此处之转让仅限集体经济组织内部的 安的重要因素。而宅基地使用权的流转则是我国农 转让，并不包括向城市居民的转让。《国务院办公 村宅基地使用权制度的重要组成部分，流转制度如 厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规 何设计以及完善程度，直接决定着我国农村宅基地 定：农民不得向城市居民出售，也不得批准城市居民 使用权制度能否实现其应有的功能和立法宗旨。可 占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建 是我国目前尚未建立系统和完善的农村宅基地使用 造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。《国 权流转制度，因此，本文拟对此进行一些探讨，以求 务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：禁 教于同仁。 止城镇居民在农村购买宅基地。国土资源部《关于 一 、农村宅基地使用权流转的立法现状简析 加强农村宅基地管理的意见》规定：严禁城镇居民 我国现行法律法规对农村宅基地使用权之流转 在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和 作出了不少规定。《物权法》第一百五十三条规定： 违法建造的住宅发放土地使用权证。因此，对法律 “宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理 的理解和引用不能采取实用主义的取舍，而要坚持 法等法律和国家有关规定。”有人据此认为，“《物权 全面、客观和尊重立法原意的态度，《土地管理法》 法》并未禁止宅基地使用权的流转”_l 。显然上述 不能作为农村宅基地使用权向城镇居民转让的法律 结论是草率的，因为物权法不是关于宅基地使用权 依据。 流转的直接法源，《土地管理法》等法律法规之规定 当然，关于农村宅基地使用权流转的现行立法 就是物权法的规定。 也存在着一些明显的漏洞和缺陷。《担保法》第三 《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一 十七条规定：农村宅基地使用权不得抵押。其立法 户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过 原意显然是要禁止宅基地使用权的流转，但是该法 省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民出卖、 没有明确禁止农村住宅的抵押，虽然在司法实践中， 出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该法第 “农村住宅同样被排斥在可抵押的财产之外”_2]，但 六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得 是在立法上，这仍然是一个缺陷。 出让、转让或者出租于非农业建设。诚然，依据第六 此外，现行立法对司法实践中存在的一些紧迫 十二条之规定，农村宅基地使用权可以随着住房的 问题没有提出具体解决办法。第一，对已经超过规 收稿日期：2008—03一Ol 基金项目：本文足海南省哲学社会科学规划课题“我国农村宅基地使用权制度研究”的阶段性成果之一(项目批准号：HNSK07—20) 作者简介：宁清同(1963一)，男，湖南攸县人，海南大学法学院副院长，教授，主要从事民商法教学和研究。 144