农村房屋买卖法律问题探究.pdfVIP

信 毋掀 | 琵 l 农村房屋买卖是一种特殊类型的买卖关 系，它是指出卖人将建造在农村集体所有的宅 基地上的房屋交付并转移该房屋的所有权于 农村房屋买卖法律问题探究 买受人，买受人支付相应房屋价款，而在买卖 双方之间产生相应的民事权利与义务关系。作 为一种特殊类型的买卖关系，它具有如下特 征：第一，出卖人的主要义务是将农村房屋交 口文／高巧丽 刘 欣 付并转移所有权于买受人，买受人的主要义务 是支付相应购买房屋价款；第二，农村房屋买 卖合同是诺成、双务、有偿合同；第三，合同标 双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受 法》在此问题上的立场也基本未变。在当前的 的物是建造在农村集体所有的宅基地上的房 人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双 审判实践中，由于对农村房屋买卖合同的性质 屋。正因为其特殊性，农村房屋买卖在近年来 方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要 没有明确的法律规定，理论上也无权威定论， 的房屋买卖纠纷中所占比例较大，值得我们去 是城市居民或外村村民；从合同履行来看，大 造成了司法实践中认定此类合同有效和无效 仔细探讨。 多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋， 的判决均存在。 一 、 背景介绍 买受人入住并给付了房款，但多未办理服务登 二、农村房屋买卖法律问题汇总 随着城市化进程的加快和社会经济的迅 记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼 1、农村房屋买卖是否合法。现行关于房屋 速发展，农村劳动力大量向城市转移，农村房 的起因来看，多源于土地增值以及土地征用、 买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城 屋空置现象严重，资源浪费大。同时，由于定居 房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远 市，专门针对农村房屋买卖的法律、法规和规 城市的农村村民或因继承等合法途径拥有农 远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而 章基本没有，因此我们只能根据相关法律规定 村房屋的城市居民日益增多，农村房屋买卖现 起诉；从标的物现状来看，有的房屋已经过装 寻找依据。根据2007年1O月1日开始实施的 象也频频出现，而且买卖主体的范围也不再局 修、翻建、改建等添附行为。2007年l2月l7 《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权 限于同一集体经济组织之内，跨村、乡镇的买 日宋庄“画家村”画家李玉兰农房买卖案终审 的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律 卖，甚至城镇居民购买农村房屋的行为也屡见 判决，维持此案7月宋庄法院一审原判，认定 和国家有关规定。而在《土地管理法》第六十二 不鲜。 宋庄“画家村”农村房屋买卖合同无效。而这 条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后， 当前，法院受理的农村房屋买卖合同纠纷 “画家村集体腾房”事件，仅仅是大量农村房屋 再申请宅基地的，不予批准”。(zlz地管理法》第 大多数都是出卖方事后反悔主动起诉到法院， 买卖纠纷中的一个缩影。 六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥 要求判决双方房屋买卖行为无效从而收回已 农村房屋买卖合同的法律适用问题涉及 有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、 交付的农村房屋，也有少部分是由于买受人起 宅基地使用权流转的法律难题，是目前司法实 自治区、直辖市规定的标准。”由此可知，该法 诉出卖方要求判令其履行协助办理房屋产权 践的热点、难点，相关物权理论的研究争论很 并未禁止农村房屋的买卖和出租。 及土地使用权过户手续。 大，在《物权法》的制定过程中，宅基地使用权 同时，由于根据《民法通则》第七十五条第 目前，此类纠纷主要有以下情况：从诉讼 流转的放、禁之争从未停止，最后颁布的《物权 一 款，房屋属于公民的个人财产范畴，公民的 很落后，只有加大力度发展生产，加大对 政支持，保障农村社会养老保险事业的顺 老保险顺利实施。农村社会养老保险的覆 农业的投入力度，促进我国农村农业的经 利发展。