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第三专题 房地产保险问题 房地产保险制度若干基本问题 我国房地产保险的主要险种 国外和我国香港地区房地产保险制度简述 完善我国房地产保险制度的建议 房地产保险制度若干基本问题 一、房地产保险的含义和种类 （一）含义：目前没有立法上的界定，相关学理上的定义大都是从保险标的角度进行界定的。 房地产保险，是指在房屋设计、建造、销售、使用等环节中，投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病时承担给付保险金责任的保险，包括房地产财产保险和房地产人身保险。 （二）种类 根据保险标的不同，分为房地产财产保险和房地产人身保险： 1、房地产财产保险：以房屋及其相关利益与责任为保险标的，是我国房地产保险中的主要险种； 其中比较典型的险种有：（1）房地产财产损失保险：从投保人角度来看，主要包括团体和个人投保两种；以个人购房时是否抵押给贷款银行为标准，个人投保的房地产损失保险可分为个人贷款抵押房屋保险和个人贷款非抵押房屋保险，后者比较成熟，而前者相对来说是一种新兴、存在一些问题的险种。 个人贷款抵押房屋保险一般是指：个人在购房时向银行申请购房贷款，并以所购房屋向银行抵押，同时，由保险公司对该房屋承保房地产财产损失保险，对因火灾、爆炸、雷击等自然灾害和意外事故造成的抵押房屋的损失（一般还包括抢救房屋财产支付的合理施救费用），由承保的保险公司负责赔偿。 通常情况下，这种个人抵押贷款房屋保险一般与个人贷款抵押房屋还贷保证保险结合在一起，即结合成个人贷款抵押房屋综合保险。 （2）房地产责任保险：目前我国主要包括房地产公众责任保险、房地产职业责任保险、建筑工程质量责任保险等险种 （3）房地产还贷保证保险：目前我国许多保险公司开办的个人贷款抵押房屋还贷保证保险类似于该险种，但两者存在一些区别，最主要的区别是：在我国保险公司开办的个人贷款抵押房屋还贷保证保险中，购房者是投保人，但不是受益人或第一受益人，而贷款银行不是投保者，却是受益人或第一受益人； 2、房地产人身保险：以房屋设计、建造、销售、使用和服务等过程中有关当事人的寿命和身体为保险标的。 目前，我国主要开办了房地产人寿保险和房地产人身意外伤害保险。 二、房地产保险的法律属性 （一）房地产保险是财产险和人身险的组合 与一般的人身保险的保障功能是不完全一样的；同时，房地产保险中的一些意外伤害保险一般属于法定的强制保险，这与一般的人身意外伤害保险的自愿性质有着明显的差别。 （二）房地产保险是政策性保险和商业性保险的组合 应严格限制政策性保险的使用范围，以免形成对正常的商业保险和保险市场有效运行的干扰，政策性保险只能作为商业性保险的补充形式。 中国目前还没有政策性的房地产险种。 （三）房地产保险是自愿性保险和强制性保险的组合 强制保险又称法定保险。在我国目前开办的房地产保险中，绝大多数险种属于自愿性险种，只有建筑施工意外伤害保险才属于法律明确规定的强制性保险。需要扩大强制保险的范围。 三、房地产保险制度的主要内容 （一）房地产保险主体制度 主要是指确定和规范房地产保险主体的相关规则的集合。 从保险人（不同房地产险种由何种类型的保险企业承保、保险机构相关规则）、投保人（何种保险由何种主体进行投保的规则）、被保险人（明确有关险种中的被保险人的种类和范围的规则）、房地产人身保险中受益人（确认有关险种中受益人的种类和范围的规则）的角度来看。 （二）房地产保险产品创新制度 （三）房地产保险交易制度 从保险理论和商品经济理论相结合的角度来看，保险是服务形态的商品。 保险交易制度，首先表现为房地产保险属于自愿险还是强制险、政策险还是商业险的确认规则； 其次，房地产保险交易制度主要体现为以《保险法》等法律、法规、规章和经过审核或备案的保险条款等形式确立的、房地产保险主体之间的一般性的权利义务规则。 （四）房地产保险监管制度 保险监管有广义和狭义两种理解 相对而言，政府监管是最为广泛、最具权威、最为有效的监管。 （五）房地产保险的配套制度 主要包括相关的财税制度，还包括其他相关的法律制度。 对于保险条款是否属于房地产保险制度，目前存在一些争议。 有人认为：我国保险条款分为两类，一为规章类保险条款，具有法律效力，二为非规章类保险条款，只能属于保险人的单方意思表示和单方法律行为，在保险合同成立前，对投保人不具有拘束力； 另有人认为：保险条款、费率经审批后并不具有法规性质； 支持的观点：（1）如果某种房地产保险方面的条款以中国保险监督管理委员会的名义发布，则具有确定性、一般性、普适性、强制执行力，具备部门规章性质； （2）而以保险公司的名义制定并发布的保险条款，本质上属于保险公司的一种内部管理制度，但经过保险监督管理机构审批