地价评估中疑难问题技术处理及参数的确定.pptVIP

土地所有权权能 占有、使用、收益、处分，是一切土地权利的基础与核心 二、我国集体土地所有权 （一）主体：村农民集体、村民小组农民集体、 乡镇农民集体。 （二）客体 （二）内容 三、我国土地使用权的主体、客体、内容 （一）土地使用权的含义 ——是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占有、使用、收益以及部分处分的权利。 （二）我国国有土地使用权的主体、客体、内容 主体——任何依法取得国有土地使用权的单位和个人； 客体——国家依法提供给单位和个人使用的国有土地 内容——国有土地使用权主体在依法行使土地使用权的过程中形成的权利和义务。建设单位使用国有土地，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地 。 土地使用权：是一种用益物权，是在他人的土地上使用并获取收益的用益物权。 （1）权属合法：来源清楚；土地性质准确；土地使用合理 （2）界址清楚：指界址点、界址线、界标的设立准确、合理、指界人认界手续完备、实地图、数、表描述一致。 （3）面积准确：宗地面积准备的前提是界址清楚、测量方法规范。具体要求为：图上量算面积与实地面积一致、土地总面积与各地类面积之和一致；共有宗地各分摊面积与总面积之和相等，批准面积与实际使用面积一致。 (4) 明确的规划条件 第二部分 不动产估价的技术路线与方法 2-1土地出让类（包括补交出让金） 一、相关规定 1．国家有关部门颁发的法律法规及相关文件 （1）《中华人民共和国土地管理法》（全国人大常委会2004年8月28日修订）； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第72号2007年8月30日）； （3）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号1990年5月19日）； （4）《关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资源部国土资发[2000]105号）； （5）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（2007年9月28日国土资源部令第39号） 2．有关技术标准 （1）中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001、2001年11月12日） （2）中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001） （3）《土地利用现状》（GB/T21010-2007） （4）《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》国土资厅发（[2013]20号） 3．地方人大和政府及有关部门颁布的法规、文件 （1）《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（江西省人大常委会公告第66号2010年11月29日） （2）《江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》（江西省人大常委会公告第66号2010年11月29日） （ 二、评估原则 除《城镇土地估价规程》中规定的基本原则外，土地使用权出让评估还需考虑以下原则 （1）价值导原则：土地综合质量优劣是对土地价格产生影响的主要因素； （2）审慎原则：在评估确定相关参数和结果时，应分析并考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况、以及存在的风险； （3）公开市场原则：评估结果在公平、公开、公正的原则下可实现。 三、土地出让估价特点 （1）把握相关政策 整体把控招拍挂出让评估工作土地招拍挂出让是个复杂的过程，仅土地一级开发期间涉及的工作环节有：征地、拆迁、市政基础设施建设等环节。涉及的政府部门有：土地资源管理局、发改委、规委、交委、环保、市政单位以及其他相关单位。在招拍挂出让评估中，要熟练掌握征地、拆迁、市政、土地人市交易、房地产开发等相关政策。另外，土地一级开发项目历时长，往往一个项目从取得一级开发权、进行一级开发、上市交易的时间为1～1．5年。期间政策的调整更新都对评估工作有一定的影响。评估人员要及时了解最新政策动态和市场行情。 （2）国有土地使用权出让价格评估应采用市场价值标准 （3）估价基准日应为招拍挂，与出让时间一致 （4）不同出让方式可侧重采用不同的估价方法 （5）收集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性 四、评估方法的运用 （一）收益还原法：除依照《城镇土地估价规程》外，还需体现以下技术要求： （1）确定土地收益，应通过市场案例比例后得出符合当前市场的正常客观纯收益，并假定收益水平在出让年限内保持稳定，对于待建、在建的土地，按规划条件可以作为案例，用于测算的比例案例不少于3个。 （2）确定各项目费用时，应采用当前市场客观费用。 （3）确定还原利率时，应详细说明确定的方法和依据。并充分考虑投资年限与风险的对应关系。 （二）市场比较法：除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术 要求： （1）在综合分析当地地产市场历年交易案例