万科对于社区商业运营模式分析28.pptxVIP

社区商业运营分析;会议纪要： 要重点考虑大项目如何经营的问题，将以往开发大项目的思路转变为经营大项目，通过大项目的经营实现项目价值的最大化。在项目前期要将非住宅部分（商业、大超市、健身等）排布好，明确开发顺序，要明确商业的业主是谁？要考虑他们如何可以挣到钱？住宅开发的后期再来考虑商业配套的事情对住宅销售的意义不大，同时也不利于小区氛围的营造。这个课题作为一个作业布置给深圳地产，一个月以后汇报； 思路分析： 1）如何经营？实现项目价值最大化——经营的前提是商业功能合理 2）前期将非住宅部分规划好——对各种功能的商业进行组合，确定规划 3）开发顺序——商业与住宅开发之间的关系，控制节奏 4）商业的业主是谁——让商业的经营者赚钱，建立什么样的合作方式;尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡 核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客户需求;;客户对社区商业的需求包括“满足基本生活，提升生活质量及休闲游憩”等三类，独立主城的郊区大盘需同时具备以上功能;;;;在考虑客户需求的基础上，需在2公里的客户消费半径内研究已有的商业布置，以确定社区的具体商业职能;;;商家需求（超市）：客流量是决定超市配套的关键;商家需求（菜市场） ：在前期客流量有限的情况下，菜市场是超市的最优替代;商家需求（银行） ：银行配套与否取决社区周边的配套现状;商家需求（药店） ：药店配套与否