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聚焦城中村马晓琦 在经济高速发展的今天，有一些地方显得与繁华的都市格格不入，它们被高楼大厦包围着，却对比如此刺眼，那里复杂、脏乱、环境恶劣、秩序混乱... ... 它们是被飞速发展的城市所抛弃的孩子， 它们叫做——城中村 什么是城中村？ 所谓“城中村”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。 广州城中村 城中村的演化过程 第一阶段：（聚落形成阶段：传统农村居住聚落）。也可称为“前城中村”阶段。这时城市尚末扩展至村镇，城中村还只是单纯的农村居住聚落，以农业为主，经济落后，农民收入较低。村镇主要功能是农民居住聚落或农村中心地，社会组织带有明显的传统封建宗法制特征。 城中村的演化过程 第二阶段：（城乡结合部阶段：城乡接触）。随着城市用地拓展，周边村镇的耕地、鱼塘、果园等农业用地逐渐被城市征用，开发成城市被居住区、工业区、城乡用地相互锲入，给水、供电、燃气、道路等城市基础设施不断向农村延伸，农田种养收益被城市级差地租收益替代。工商业逐渐成为城中村主要经济来源，越来越多的村民转向从事非农活动，农民的生活空间逐渐收缩到狭窄的聚落内部。 城中村的演化过程 第三阶段：（城中村阶段：城乡冲突）。此时村镇耕地几乎全部被城市征用，只剩下完全被城市建成区包围的村镇居住聚落，这个阶段形成了典型的城中村。原来的农田变成了建成区，原来的农民已不种田，但户口上仍然是农民身份（仅从户口意义上讲），没有实现同步城市化。行政上，城中村还属村镇建制，农业收入极少甚至没有。城中村村民完全依赖土地出让补偿费及出租自营物业，自办工业多数破产。城中村治安恶化，“二世祖”现象普遍。此时，城“村”之间在建设及社会文化方面的冲突日趋明显。 城中村的演化过程 第四阶段：（城中村瓦解阶段：完全城市化）。随着城市发展，主观方面，部分城中村后代受到更好的教育，他们乐于融入现代城市，脱离城中村社会关系，主动迁移到其它地方居住。客观方面，城市也越来越不能容忍城中村继续存在，要求尽快消除城中村给城市景观、交通、治安、防灾等方面带来的不利影响。最终，通过某项具体的城市建设项目将拆除城中村纳入议事日程，城中村社区逐渐瓦解，村民逐渐融入城市社会。 城中村现状：一路之隔，一边颓废，一边繁华 城中村的产生机制 城中村的根本原因：社会发展与经济发展不协调 改革开放的20多年中，城市化的进程加速发展，城市建成区面积也由3.6万平方公里扩大到9万多平方公里。城市的快速发展，需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了，当地的农民，却仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。一场城市包围农村的运动发生了。村庄进入城市，形成了城中村。 （一）城市化是城中村形成的外动力 我国城市化进程的快速发展是城中村形成的客观原因。城市化是城中村形成的主要外动力，城中村现象是中国快速城市化进程中的产物。我国城市化的一种重要形式，就是“城市包围农村”。为降低补偿成本，也为了避免处理与城中村相关的一系列复杂的社会管理问题，在征地中有意避开城中村，另一方面，城市扩张时，往往只偏重于占用城郊农村土地资源，而不将村镇人口、村镇社区纳入城市管理序列，“只占地，不管人”，致使村镇土地转变为建城区之后，村镇人口、村镇居住聚落仍停留在松散的农村状态，没有同步实现“村民”的城市化与现代化。 具体地说，在城市化过程中，为了扩大城市规模，征用城郊农村土地，逐渐将一部分村落包围在建成区内。农村人口只是在城市“移动”而不是成为居民 （二）城中村是追求土地收益最大化的结果 1、土地用途和开发方式的不同，带来收益明显不同。开发方式不同收益也大不相同。村集体自主性的土地开发，不但获了土地非农使用的超额收益，还获得了对该地块的管理权，总体收益高于被城市征用所得。在这两种收益差异的驱动下，某些村集体热衷于自己搞土地开发，排斥政府征用土地(如广州海珠区某村抢先规划，抢先用地)，造成一方面土地非农化失控，另一方面城市建设征地难。 2、不断涌入外来人口的住房需求促使农民追求租金收益最大化。住房市场供需之间的巨大缺口是城中村存在与发展的市场原因。这种以高密度、高容积率为空间特征的出租屋是符合住房市场供求形势的。 3、 城中村往往具备较好的地理区位优势，拥有集体土地使用权和各项宽松政策，从个体理性选择的角度看，城中村这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下，追求土地和房屋租金收益最大化的结果，这是城中村存在和发展