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经济与法 刍议商品房买卖中几个常见的法律问题 徐 群 杭州金基房地产开发有限公司 310020 墓罂： 199，8．国。家 } 岔房的哒譬实鹅以来，我国商品房的建设如火如荼，购房者异常踊跃，房价更是久涨不衰，买房成了老百姓探讨的 生童LJ应 商吊房琴型=卖奎所令涉及的法骛律问题意上隹多房了解哩?除了考察商品房的地理位置是否优越、交通是否便利、环境是否优美、配 熹 键 霉商遍，。 关键宇 一 些，本文就以下五个方面对商品房买卖中几个常见的法律问题作 豆岛探吾。 … 。‘…’ ： 商品房买卖；法律 问题 一 、 格式合 同的利弊 问题 。商品房买卖 事人最好事先在预售合 同中予以约定，否则， 收益属于全体业主共有，至于如何分配这种 中，合 同作为保护当事人权益的法律依据， 一 旦发生质量 问题的争议，双方不能就鉴定 收益，有约定的从约定，没有约定的根据各 成为引发争议的焦点，涉及工程质量、计量、 机构的选择和费用承担等问题达成一致的， 业主房屋所 占比例进行分配。实际上小区停 广告、交付等 。对于专业知识和法律都相对 则只能通过诉讼的途径予以解决，增添了当 车难的问题非常突出， 目前，住宅小区规划 欠缺的消费者，购房合同无疑是房产交易的 事人诉讼成本。实际上，质量问题往往成为 内建造的地下车库，归属于业主还是开发商 重要法律依据，如何通过买卖合同来体现 《民 一 方推卸责任的借 口，对此，为了防范法律 仍存在重大争议。车库归属问题不仅仅是私 法》所赋予的公平原则，真正体现消费者的 风险，一定要在签订买卖合同时约定质量异 法主体之间的利益博弈，而是涉及到了对业 知情权 ，真正让消费者 明明白白购房 。采用 议期 。显然，双方没有约定质量异议期，也 主利益的强制性保护。因为业主 由于其信息 格式合同诣在免除当事人反复磋商的麻烦， 没有国家规定的质保期，理应遵守法定期限。 和经济弱势，无法与开发商在车库的归属甚 使当事人减少与每个缔约人单独磋商的过 三、延迟交房的问题 。出卖人应当将具 或价格方面平等地进行协商，所以应当通过 程，节约了个别交易成本：格式合同因其条 备经综合验收合格或规划验收合格的商品房 强行性规范对其利益进行倾斜和保护 。 《物 款漏洞少，切实保护 了缺乏相关知识的一般 交付买受人使用，实践 中延迟交房事件导致 权法》第七十 四条的规定，是一个原则性规 消费者的利益；格式合 同作为要约形式，其 业主集体维权 的事件屡见不鲜，开发商都是 定，还需具体 明确来保证其施行。基于上述 内容一经确定，便相对稳定，给消费者 以平 用所谓的 “不可抗力”来逃避延期交房法律 法律规定，房屋买受人在签订商品房买卖合 等、无差别的待遇。但是，由于格式合同缺 责任，使消费者蒙受损失。把施工中遇到异 同时，应当在合同中明确约定小区车库、停 乏专门机关进行管理，没有同一法规进行有 常困难及重大技术问题不能及时解决：政府 车位的归属和取得方式，并约定小区建筑区 效规范，因而某些行业便利用 自己本身的经 颁布新法规或修改原法规而影响楼宇按期交 划内的共有收益的分配方式。 济技术优势或行业垄断地位，在格式合同中 付；市政配套的批准与安装的延误等等客观 综上，针对商品房买卖中出现的问题， 规定一些不合理的侵害消费者利益的规定， 理由视作 “不可抗力”。我国 《民法通则》 2003年6月 1日开始施行的最高人民法院 《关 具有地位的不平等性；以格式合 同形式发起