2012年下半年某某项目营销推广方案.ppt

过冬的智慧;目录 contents;第一部分 宏观市场及预测;如何在楼市低迷的形势下，我们如何不低迷？ 如何快速提升市场信心，为项目推广提升助力？ 如何制定更精准的营销思路？;2011年房地产政策回顾; 　限价令还会持续吗?限购令会不会变相松动?房价到底什么时候才会全面回落?……相信随着时间的推移，在2012年的某个时间段，所有与这些问题有关的答案会逐个水落石出。　 　　2012年的楼市，注定不会平静。 　　基于限购和限贷政策的作用，房价涨势基本得到遏制。但不可否认的是，房价跌幅并未达到人民所希望的程度，甚至还有部分二、三线城市逆势上涨，因此楼市调控的大方向不会改变。但必须明确的是，由于国内经济面临诸多不确定性，这极有可能会影响到未来楼市走势。2012年的楼市到底会是怎样一番情形? ;2012年房地产市场前景分析;研究认为，目前房地产调控政策已经取得一定的效果，未来政策将主要沿着以下路径发展： （1）【政策长期延续】：目前房价尚未合理回归，政府已明确指出，要进一步巩固调控结果，多数城市表示限购政策将持续。 （2）【价格短期松动】：房价是决定政策是否加码的关键因素，如果房价在明年走高，不排除政策范围扩大和新的行政政策出台。 （3）【刚需适时爆发】：11年楼市观望期较长，部分刚需未得到释放，未来在市场降价主流、观望减弱、成交回升的情况下，刚性将集中爆发。;第二部分 市场数据报告;亳州谯城区房地产市场情况;楼市成交情况;楼盘竞争个案情况 ;楼盘竞争个案情况;楼盘竞争个案情况;楼盘竞争个案情况;楼盘竞争个案情况;楼盘竞争个案情况;楼盘竞争个案情况;楼盘竞争个案情况;楼盘竞争个案情况;楼盘竞争个案情况;楼盘竞争个案情况;总结;亳州利辛县房地产市场情况;楼盘竞争个案情况;楼盘竞争个案情况;楼盘竞争个案情况;楼盘竞争个案情况;楼盘竞争个案情况;楼盘竞争个案情况;总结;亳州蒙城县房地产市场情况;楼盘竞争个案情况;楼盘竞争个案情况;楼盘竞争个案情况;楼盘竞争个案情况;总结;亳州涡阳县房地产市场情况;楼盘竞争个案情况;楼盘竞争个案情况;楼盘竞争个案情况;楼盘竞争个案情况;楼盘竞争个案情况;楼盘竞争个案情况;楼盘竞争个案情况;楼盘竞争个案情况;总结;从以上一市三县的市场研究我们可以获得几个基本信息点： 一、市场依旧很冷，很多楼盘的价格已经有所下调，促销活动力度比以往都大。 二、目前涡阳县城的存货量（不计算河畔名城的存货量）在3539套左右，市场的存货量很大。 三、如果下半年市场有大量存货释放，将冲击市场客户群，分化客户。这对我们巨人印象来说，将是一个很大的威胁。 四、我们的直接竞争对手河畔名城一期（10万方，近1000套），将在今年下半年或明年年初以现房形式释放。 ;现在我们回过头来看看我们巨人印象近期的销售情况。 成果： 巨人印象5月份 完成销售住房21批，合同签约13批；金额8688165元； 完成巨客会会员卡办理47组。 分析： 5月来访情况分析：共计来访201批，167批首访；主要为介绍63批，占37.72%，其次为DM 33批，占19.76%，其次为围挡27批，占16.16%；复访34批，分别为巨人印象签约客户，老业主办理会员卡。 5月来电情况分析：共计来电85批，首电59批，占69.41%, 主要为介绍来电咨询23批，占38.98%，其次围挡10批，占16.95%，最后为DM单及路过各12批，占20.33%；复电客户主要为合同签约咨询客户与会员卡办理客户咨询电话。 通过本月客户购房情况反映，目前新访客户多为外出务工人员，薪资存款有限，承受房源价格在3600左右的南向房，而现阶段的南向房源价格都高出预期值很多，压力过大；在客户购房过程中，关于巨人印象折扣浮动过大，让客户感觉不到真实的优惠。 ;总结： 通过近次的亳州（包括三县）市场调研来看。相对其它楼盘来说，巨人印象项目的上客量及成交来在目前的大市场环境中，还是不错的。 但是这并不证明我们的项目形势很好。而更主要的原因是在于目前涡阳市场上仅有巨人印象一个项目在正式销售。客户的选择性较小，同时加上项目之前的一系列推广动作及促销政策等的促动，所以才会有此上客量及销售量。 ;那么，在这样的市场情况下，在下半年可能会有大量存货释放而冲击市场，分化客户的境况下。我们巨人印象该如何加快销售的步伐，快速去化产品呢？或者说，如何在下半年的市场中占得比较大的份额呢？ 这就是我们今天应该关注及讨论的话题。 ;第三部分 2012下半年度推广策略;淡市中我们会面临什么问题;整个市场已经进入了严冬状态，市场冷的让人琢磨不透，越来越来越来多的房产企业、项目出现了资金链短缺的形象，甚至有很多项目出现了停工、停售。但是，在这寒冷的冬天，里也同样有一些项目虽不是热火朝天，但也是信心十足的努力拼搏着。;;;价值梳理的辅